Perspectivas para 2018

No ano passado, notamos que os incorporadores do mercado mostraram bastante inteligência estratégica, o que fez com que 2017 se tornasse o ano da flexibilidade para o mercado. Essa flexibilidade foi revelada por meio de negociações e preços, entre outros fatores. Contudo, as estratégias também incluíram construções postergadas e mais cuidado para construir.

Na outra ponta, os ocupantes que tinham condições buscaram por espaços melhores, impulsionados pelos preços mais acessíveis e pelas melhores condições de negociação fornecidas pelos proprietários.

Escritórios

Para o mercado de escritórios de São Paulo, 2017 foi, sim, um ano de adaptação. Mas também foi o ano no qual os números viraram, ou seja, já foi possível ver uma melhora, ainda que tímida. Um dos números que comprovam isso são os 200 mil metros quadrados absorvidos durante todo o ano, patamar que não era alcançado desde 2011. Por todas as regiões da cidade de São Paulo, foi possível ver uma grande movimentação, representadas pela a absorção bruta elevada, com destaque para as regiões Faria Lima (210 mil m²), Paulista (160 mil m²) e Marginal Pinheiros (120 mil m²) e Berrini (126 mil m²).

Um dos destaques dos fatos de 2017 foi o aumento do movimento flight to quality. Podemos analisar esse fenômeno por meio de dois pontos de vista diferentes. Em um momento, as empresas ocupantes notaram que poderiam ocupar espaços melhores gastando praticamente o mesmo valor. Nesta interpretação, temos o mercado se adaptando à crise. Em um segundo momento, entretanto, podemos perceber que os bons preços em empreendimentos levaram muitas empresas a aumentarem os seus metros quadrados ocupados, já com vistas em uma melhora eminente de mercado. Neste cenário, tais empresas que tiveram condição de fazer isso vão entrar no período pós crise ocupando espaços em empreendimentos classe A e com preços bem melhores. Nesta segunda visão, fica claro que flight to quality atua como um movimento que favorece a ocupação de espaços, atribuindo mais movimentação do mercado, o que sempre é um sinal bom.

Naturalmente, a tendência de mercado é que o flight to quality se mantenha enquanto existirem muitos espaços vagos em empreendimentos classe A. O que podemos dizer é que ainda existe a previsão de entrega de 500 mil m² e que todo esse espaço não será ocupado rapidamente, o que vai levar ao aumento da taxa de vacância, ainda com crescimento da ocupação prevista.

Mas essa maior demanda depende, diretamente, do futuro da economia do País. As estimativas de crescimento do Banco Central são positivas para 2018, com um PIB previsto de 2,7%. Com isso, prevemos números otimistas para as absorções no mercado paulistano. Vale lembrar que com uma economia melhor os índices de desemprego caem consideravelmente, já com vistas em novos horizontes, o que aumenta ainda mais a demanda por espaços.

Em relação aos preços praticados, o ano de 2017 não foi o melhor para os proprietários, obviamente. A média de preço pedido em empreendimentos classe A foi de R$ 85,77 por metro quadrado ao mês, uma queda de 2,7% em relação ao ano anterior, mostrando uma adaptação ao momento de mercado. Em 2018, a queda no preço pedido deve ser mais suave em relação aos anos anteriores, marcando o início de uma virada neste ciclo imobiliário.

Na capital carioca, a situação de São Paulo não se repete, já que a taxa de vacância continua subindo. Em 2017, chegou a 23% de todo o mercado local. Mais do que isso: se considerarmos somente os empreendimentos classe A, esse número vai para 47% de taxa da vacância. Entre os motivos dessa situação, está a desocupação de espaços por parte da Petrobras, o que acabou ocasionando, também, a desocupação de espaços por parte de empresas que trabalham ligadas, de alguma forma, à empresa e ao setor de óleo e gás. Ou seja, por ter um lado estatal muito mais presente, o mercado carioca acabou sofrendo mais acentuadamente os efeitos da crise.

Com todo esse cenário, a queda de preços foi efetiva no mercado de escritórios do Rio de Janeiro, chegando a R$ 80,88 por metro quadrado ao mês ao fim de 2017. Essa valor está 60% abaixo do pico de preço pedido para a cidade, que ocorreu em 2012. E, para 2018, a expectativa é a de que essa queda de preço pedido continue, já que existe uma previsão de novas entregas e uma demanda bem mais retraída, o que impulsionará ainda mais os proprietários a cederem nas negociações e condições de locação.

Ainda com a situação no Rio de Janeiro mais complicada do que a de São Paulo, precisamos entender que o Brasil passa por um momento de transição. Especificamente em 2018, vivemos a expectativa de mudanças conforme os resultados da eleição. Contudo, podemos fazer muitas observações positivas sobre o período que passou, já antecedendo uma melhora. Durante o período de crise, o setor privado demonstrou muita força, o que indica que as ações para sobrevivência devem continuar, independentemente do resultado das eleições. Especificamente no mercado imobiliário corporativo, notamos uma capacidade de adaptação inteligente e ativa, garantindo a movimentação e as negociações. Mais do que isso, vemos um mercado que fez projeções de retomada, com base em números, e isso, certamente, tem um valor muito interessante para o crescimento futuro.

Industrial

Da mesma forma que o mercado de escritórios, o setor de condomínios logísticos passou por momentos de expectativa no ano de 2017. A diferença principal entre os dois setores (escritórios e industrial) é que o mercado de galpões começou a postergar construções um pouco antes, de olho na demanda.

Se no final de 2016 e no começo de 2017 muitas empresas devolveram espaços, gerando uma absorção líquida negativa por causa da baixa demanda, em 2017 volta apresentar absorção liquida positiva e no último trimestre de 2017 revelou uma absorção líquida positiva, de 165 mil metros quadrados em todo o Brasil. Somente esse fato aponta para uma melhoria de mercado.

Para entender melhor os movimento do setor, é válido abordar um pouco da economia e do comportamento dos consumidores. O boom do mercado aconteceu em momento pré crise, no qual existia a alta no consumo, por exemplo, de eletrodomésticos da linha branca, entre outros diversos produtos. Era um momento bom da nossa economia, um momento no qual, inclusive, o e-commerce já era bem utilizado. Com essa alta e com a consciência das empresas sobre os benefícios de um condomínio de galpões, muitos empreendimentos foram construídos.

Especificamente no mercado imobiliário corporativo, notamos uma capacidade de adaptação inteligente e ativa, garantindo a movimentação e as negociações. Mais do que isso, vemos um mercado que fez projeções de retomada, com base em números

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