Perfil de ocupação dos condomínios logísticos

Entenda quais são os fatores analisados pelo ocupante na escolha de espaços

Já há certo tempo, fizemos um estudo sobre o mercado de condomínios de galpões que revelou a menor taxa de vacância nos empreendimentos que estão mais perto da capital paulista. Abordamos esse tema na revista, nos nossos eventos e, claro, no dia a dia, nas nossas conversas internas e com os diversos players do mercado. Contudo, para aprimorar as nossas análises, realizamos um estudo um pouco mais detalhado sobre esse setor, uma ação que só foi possível devido ao avanço da pesquisa Buildings no que diz respeito aos detalhes e à cobertura completa do mercado.

Antes de tudo, é preciso entender os indicadores atuais do mercado: o Brasil possui pouco mais de 22 milhões de metros quadrados em 568 condomínios logísticos prontos, com taxa de vacância de 18,2%. Essa vacância não é muito diferente dos 18% do Estado de São Paulo, o maior mercado nacional, com 312 condomínios prontos que somam 12,8 milhões de metros quadrados. E a análise mais fina que fizemos teve como foco justamente o mercado paulista.

Indicadores do Estado de São Paulo

Os nossos estudos de raio, feitos anteriormente, revelaram que a vacância é menor em um raio de 30 km do centro da capital paulista, maior no raio de 60 km e ainda maior além disso. Quando abordamos esse tema, lembramos que São Paulo é o principal centro de consumo do país. Mas não é somente isso: sabemos que o avanço do e-commerce tem demandado, cada vez mais, entregas rápidas, que só são possíveis com mais proximidade, incluindo a fragmentação de algumas operações em mais de um condomínio, para que a mercadoria esteja sempre perto dos consumidores de localidades diferentes.

Ainda antes de abordar a análise em questão, é importante ressaltar que o setor paulista tem, hoje, taxa da vacância abaixo de 20%. Trata-se de um fato importante, já que a última vez que vimos isso foi no ano de 2013, quando tínhamos um mercado diferente, ainda novo e em aprimoramento. Essa queda de vacância teve início no ano de 2017, quando observamos um pico perto de 28%, ainda que de lá para cá tenham sido registrados leves aumentos em períodos específicos.

Esse resultado tem relação direta com alguns fatos relevantes. Primeiramente, a análise histórica de absorção líquida para o Estado de São Paulo mostra uma boa performance dos empreendimentos já há algum tempo, com algumas exceções esporádicas. Os últimos resultados da pesquisa Buildings (quarto trimestre de 2019) revelaram 404 mil metros quadrados de absorção bruta, sendo que em alguns períodos anteriores também tivemos números relevantes, como no trimestre anterior ou no segundo e no quarto trimestre de 2018. Mas não é somente isso: a queda na taxa de vacância também tem uma relação direta com o novo estoque. Com isso e com a absorção indo bem, fica explicada a queda na taxa de vacância.

Análise detalhada

Depois de entender o histórico e a atual situação do setor no Estado de São Paulo, partimos para um estudo mais fino. Para iniciar, voltamos no primeiro trimestre de 2016 e listamos todos os empreendimentos que estavam vagos. Constatamos que existiam 52 nesta situação, sendo que, atualmente, seis deles estão 100% vagos e 22 estão 100% ocupados. Com esses números em mãos, o primeiro questionamento foi sobre os motivos dessa diferença. Para nos ajudar nessa compressão, pegamos um empreendimento de cada grupo, como amostragem, e fizemos uma comparação. Confira na Tabela 1;

Veja: as especificações dos dois empreendimentos, embora tenham algumas diferenças, são próximas. Ainda assim, se considerarmos essas diferenças, notamos que temos 100% de vacância no que está mais próximo da capital e possui classificação mais alta, além de piso com maior capacidade. Esse resultado nos fez entender outro ponto importante na escolha de espaços do tipo: para entender a situação total dos empreendimentos 100% vagos versus os que estão 100% ocupados, colocamos todos em uma linha de distância da rodovia. Com isso, concluímos que dos empreendimentos que estavam vagos em 2016 e hoje estão ocupados, a maior parte está até pouco mais de 10 km da rodovia principal, sendo que a grande concentração deles está em até 2 km. Em relação aos que estão vagos, constatamos que tratam-se, na maior parte, de condomínios que estão a mais de 15 km da rodovia principal da região. Ou seja, existe sim a preferência pelos ativos que estão perto da capital, mas a distância da rodovia também influencia na performance.

Mas na nossa pesquisa, encontramos um caso que não se enquadrou, o que nos levou a entender outros motivos pelos quais as empresas alugam, ou não, espaços em determinados condomínios. Trata-se de um condomínio com altas especificações, que está a 400 metros da rodovia, mas que está 100% vago. Ao estudar o caso, entendemos que trata-se de um empreendimento cujo preço de locação do metro quadrado ao mês está em R$ 25, mas que é vizinho de outro – também com boa qualidade – que está com valores próximos a R$ 16 e com mais de 80% de ocupação. No empreendimento com aluguel mais barato já estiveram 13 empresas diferentes e, atualmente, são 12 ocupantes. Sendo assim, existe a demanda, mas neste caso existe, também, uma influência direta do preço.

Análise de performance no raio de 30 km

Para concluir o nosso estudo sobre ocupação e vacância nos condomínios logísticos do Estado de São Paulo, fizemos outra análise, desta vez com foco no raio de 30 km do centro da capital, ou seja, a power house do setor. Na nossa análise, listamos os 130 empreendimentos que estão nesta localização. Destes, 65 estão 100% ocupados e 36 estão com taxa de vacância de 20% ou inferior, ou seja, estão com boa performance. Os outros 11 estão, atualmente, com mais de 50% de taxa de vacância.

Destes 11, retiramos um deles, que foi entregue recentemente e está seguindo a curva normal de ocupação. Com os 10 restantes, fizemos uma análise para entender os motivos da alta vacância. São empreendimentos que estão a menos de 10 km de distância das principais rodovias de suas regiões, até mesmo porque no raio de 30 km isso é mais comum. Contudo, identificamos outros fatores que justificam a vacância.

Primeiramente, temos ativos com baixas especificações técnicas: pé-direito de 4 a 10 metros, capacidade do piso de 2 a 5 toneladas por metro quadrado e são das classes B ou C. Ainda consideramos as datas de entrega, que variam de 1998 a 2017, o que insere na lista condomínios mais antigos. Além disso, constatamos que nessa mesma lista de 10 ativos estão dois dos três empreendimentos mais caros do Estado, tanto em relação ao preço de condomínio quanto ao de aluguel. Ou seja: para que o empreendimento no raio de 30 km não tenha uma boa performance, é preciso que ele possua uma ou mais características dessas.

One Comment

  1. João Carlos Reply

    Inicialmente, parabéns pela matéria. Dois fatores podem ser destacados, primeiro a localização. Mais próximo de grande centro consumidor, menor custo logístico de transporte. O segundo o chamado Flight to quality. Vacância alta do passado, criou inúmeras oportunidades.

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