O Novo Perfil do Setor


As possíveis reações do mercado imobiliário corporativo paulistano frente à nova fase do ciclo e à queda da vacância nas principais regiões da cidade.

Por Jonas Libardi Coordenador de pesquisa de escritórios da Buildings

Nos últimos trimestres, temos analisado de perto a retomada do mercado imobiliário paulistano. Com isso, ouvimos muito falar sobre ciclos e, de fato, muita coisa faz sentido. É fato que os ciclos também atuam no nosso setor, mas isso não significa que as coisas são sempre iguais. Ou seja, por mais que, basicamente, o ciclo seja simbolizado pela queda e pelo aumento da taxa de vacância, em contrapeso aos preços praticados, muitas coisas mudam, tais como a qualidade dos empreendimentos e o tipo de demanda dos ocupantes, entre outros pontos. 

Se colocarmos essa visão sobre o mercado de uma das maiores megalópoles do mundo, encontramos ainda mais detalhes. Durante a crise da qual o Brasil está saindo, notamos, por exemplo, que muitas empresas otimizaram as suas locações por meio de espaços projetados e de ocupação mais inteligente. Mas é preciso entender que tivemos, também, muitas expansões, o que fez com que o ano de 2018 tenha fechado com absorção líquida classe A recorde, o maior número desde 2013. Além das novas locações, o ano foi marcado, também, pela movimentação de empresas para o universo de alto padrão, ou seja, para empreendimentos classe A.

Nesta retomada de crise, temos muito para analisar, coisas que mudaram desde o período anterior à recessão. Especificamente no mercado paulistano, temos algumas particularidades que merecem atenção, já que estamos falando de uma cidade que possui alguns centros comerciais. Em uma cidade tão grande, as suas regiões merecem, muitas vezes, análises separadas, já que podem revelar indicadores com valores bem diferentes.

Recentemente, observamos certa movimentação em regiões não tão “tradicionais” da cidade. Obviamente, não são movimentações que revelam números próximos aos que temos nos grandes centros comerciais, como a região da Berrini, Faria Lima/Itaim Bibi, da Paulista, Marginal Pinheiros e Vila Olímpia, mas, certamente, merecem alguma atenção. Isso acontece por alguns fatores que vou abordar neste texto. 

Centros comerciais de São Paulo

Entre os indicadores do nosso setor, temos a taxa de vacância, que tende a nortear as previsões, juntamente com a análise de outros pontos. Então, a primeira observação que temos que fazer é justamente essa, sempre lembrando que a taxa de vacância, quando próxima aos 10%, indica uma mudança no mercado, sobretudo em relação ao aumento do preço pedido.

Em 2018, as regiões mencionadas acima (Berrini, Faria Lima/Itaim Bibi, Paulista, Marginal Pinheiros e Vila Olímpia) foram responsáveis por mais de 80% de toda a ocupação registrada na cidade. Confira no Gráfico 1 as informações sobre as transações de 2018 na divisão por regiões. Vale lembrar que o crescimento da taxa de ocupação foi de 5,75% para empreendimentos classe A (A, AA e AAA) em relação ao ano de 2017, a maior absorção líquida da série histórica da pesquisa Buildings, superando a marca de 285 mil metros quadrados.

Com exceção da Marginal Pinheiros – que foi alvo de algumas entregas quando a situação econômica começou a melhorar – as principais regiões da cidade estão com taxas abaixo ou próximas de 10% (veja o mapa na página a seguir). Isso aconteceu também por causa do movimento flight to quality, que foi acentuado nos trimestres anteriores e começou a perder a força no final de 2018, e das movimentações de flight to price.

 

Gráfico 1 – Divisão das transações de 2018 (porcentagem do total de metros quadrados) – mercado classe A corporate de São Paulo por regiões – 4º trimestre de 2018

 

Mas o fato é que, com a economia melhorando, o cenário pode e deve mudar, sobretudo se considerarmos que a previsão de novo estoque para as principais regiões da cidade (Berrini, Faria Lima/Itaim Bibi, Paulista, Marginal Pinheiros e Vila Olímpia) é de apenas 110 mil metros quadrados para 2019, número relativamente baixo se considerarmos o otimismo que temos visto em relação ao crescimento do país. Ou seja, com a previsão de pouco estoque e com a economia indo bem, teremos novamente um aumento nas taxas de ocupação. Essa ideia é reforçada quando notamos a queda de vacância em 2018: no começo do ano, tínhamos números superiores a 20%, enquanto o fechamento do ano foi em 18,96%. E é importante lembrar que, na medida em que essa taxa reduziu, a economia melhorou, ainda que lentamente, assim como o otimismo geral em relação à retomada. Tendo em vista que essa mesma situação deve continuar, temos mais um motivo para que a taxa de vacância continue a cair. A previsão Buildings é a de que no final de 2019 a taxa de vacância esteja em 16.50%, se o mercado continuar da forma como está. Ao mesmo tempo, e naturalmente, devemos ver o aumento no preço de locação por metro quadrado ao mês.

Paralelamente, ainda nestas mesmas regiões, temos registro de aumento nos preços pedidos de R$ 3,80 por metro quadrado, em média. Se considerarmos todas as regiões da cidade, tivemos, em 2018, aumento da média de preço pedido de R$ 79,39 por metro quadrado para R$ 80,81 por metro quadrado. Não se trata de aplicar preços mais altos e, sim, de chegar a valores de equilíbrio da oferta com a demanda, pelo menos em um primeiro momento. Ou seja, na medida em que as regiões de concentração vão sendo mais procuradas e a vacância cai, o preço pedido de locação também sobe. Se imaginarmos que muitas empresas que estão em tais locações estão por melhores condições de preços aplicadas no passado, a maior procura vai resultar em preços mais altos na renovação de contratos. Ao mesmo tempo, notamos mais movimentações de flight to price, não somente em casos nos quais as empresas mudam para empreendimentos com classificação inferior, em busca de menores preços, mas também para empreendimentos do mesmo padrão com preços mais competitivos nas regiões não “tradicionais”.

Para os casos das empresas que vão buscar melhores preços em empreendimentos com classificações mais baixas, o resultado da pesquisa Buildings do 4º trimestre de 2018 revelou que temos mais de 6.9 milhões de metros quadrados de estoque total em empreendimentos classificados como outros (classes BB, B e C, perfil corporate), sendo que pouco mais de 1.1 milhão de metros quadrados está vago, resultando em taxa de vacância de 16,52%.

Mapa – taxa de vacância nas principais regiões de concentração de escritórios da cidade de São Paulo – Corporate classe A – 4º trimestre de 2018


O flight to price deve ser impulsionado, ainda, pela diminuição dos descontos praticados pelos proprietários, devido à maior demanda e à redução de ofertas nas principais regiões. Em 2015, a média dos descontos era de 22,5%, chegando a 35% em alguns casos. Naquele período, o foco de muitos proprietários era ocupar os espaços, em tempos de crise, e foi justamente essa postura que impulsionou o flight to quality. Mas o fato é que os descontos estão em queda desde então: em 2018, segundo a pesquisa da Buildings, a média de descontos foi de 15%, com registro de pico em 28%. E essa é uma das principais explicações para a redução do flight to quality e do aumento do flight to price.   

Entre todas essas análises, é interessante observar, também, a outra opção, ou seja, a busca por regiões que não são, atualmente, centros comerciais, mas que podem oferecer locações com a qualidade e com o preço que muitas empresas podem estar procurando. Como destaques entre essas regiões, temos Vila Leopoldina/Barra Funda, Chácara Santo Antônio e Morumbi/Jardim São Luis. O motivo para esses destaques está, principalmente, no fato de que essas regiões receberam ou têm previsão para receber bons empreendimentos, o que classifica as movimentações com flight to price com foco na manutenção de uma locação classe A.

Uma nova “cara” para o mercado

Conforme foi dito no começo do texto, o movimento cíclico do mercado revela nuances de diversas naturezas. Neste caso, a mais acentuada é mesmo representada pelo movimento flight to price. Ainda que seja algo diretamente relacionado à redução de custos, é importante destacar que isso não significa que as empresas ocupantes que procurarem tal solução estão com problemas financeiros, pelo contrário, são medidas que podem garantir a sustentabilidade dos negócios, assim como podem otimizar o lucro. Tudo é uma questão do tipo de espaço que é necessário, considerando diversos pontos, como as novas formas de trabalho e ocupação de espaços corporativos, as possíveis vantagens de uma localização alternativa e os benefícios das regiões revitalizadas, por exemplo.

Em um cenário macro, com a perspectiva de melhoria da economia e a continuidade do aumento da quantidade de empresas ocupantes, assim como a expansão de outras, é uma perspectiva que tende não somente a equilibrar as taxas de vacância nas regiões de maior concentração, mas também deve impactar em outras vertentes do mercado. A proporção dessas mudanças, bem como o tempo exato no qual elas devem acontecer, é algo impreciso, mas são movimentações que tendem a acontecer e a promover o desenvolvimento organizado do setor.                                                    

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