Complexo Centenário

Além do retrofit: BR Properties revitaliza complexo icônico com integração urbana e gestão otimizada

A BR Properties é uma das principais companhias de investimento em imóveis comerciais de renda do Brasil, tendo como foco a aquisição, locação, administração e incorporação de imóveis comerciais, mais especificamente de edifícios corporativos e galpões logísticos/industriais localizados nas principais regiões metropolitanas do Brasil, principalmente em São Paulo e Rio de Janeiro.

A companhia dedica atenção especial ao relacionamento com seus inquilinos, de forma a ser, efetivamente, uma provedora completa de soluções imobiliárias para os ocupantes de seus imóveis, antecipando tendências e necessidades, por meio de um modelo de negócios integrado e objetivo, com equipes internas dedicadas a cada fase das diversas atividades intrínsecas à sua operação. Foi com esse objetivo que, em 2017, a empresa fez a aquisição do conhecido Complexo Corporativo Centenário (localizado na Avenida das Nações Unidas nº 12.995, na região do Brooklin), composto pelos edifícios Plaza Centenário (conhecido como Robocop) e Edifício Centenário. Vale destacar que na época da aquisição não existia sinergia alguma entre os dois edifícios, que eram tratados como empreendimentos independentes.

O Complexo atendia a todos os requisitos da BR Properties, tais como estar em uma região centralizada com fácil acesso ao transporte público e serviços em geral, possuir demanda concentrada, apresentar barreiras de entradas para novos concorrentes e, o mais importante, estar defasado em relação ao desenvolvimento que ocorreu no mercado de escritórios nos anos anteriores. O timing era ideal para o projeto e permitiu a realização de investimentos que levaram a uma grande valorização da região e do empreendimento, reintroduzindo-o no mercado de escritórios Triple A. “Quando estudamos a aquisição do Complexo, entendemos que ele está em uma ótima região, mas que não vinha sendo aproveitado da melhor forma. Com isso, ficou claro que, com o padrão de trabalho da BR Properties, conseguiríamos reposicioná-lo como uma das melhores opções Triple A do mercado paulistano e atualizá-lo, não só tecnicamente, mas também urbanisticamente”, diz Martin Jaco, CEO da BR Properties.

Um pouco de história

Faça um exercício de imaginação e pense em uma Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini sem infraestrutura, sem seus principais marcos – como o WTC, a Rede Globo e o hotel Hyatt – e sem todos os prédios de escritórios que com põem a paisagem atual da região. É difícil, não é? Pois foi nesse cenário que a Cetenco finalizou a construção  do Edifício Centenário, em 1983, o primeiro prédio do complexo. Trata-se de um dos primeiros prédios corporativos da cidade de São Paulo.

No início dos anos 1980, a avenida era considerada descentralizada. Essa era a última fronteira para a expansão da cidade, que começou a ser explorada como alternativa aos altos aluguéis cobrados nas regiões da Avenida Paulista e da Faria Lima. Várias empresas, incluindo multinacionais, se mudaram para o novo endereço. Ao perceber esse movimento, a Cetenco, na década de 90, incorporou o segundo prédio do complexo, o Plaza Centenário (Robocop). No mesmo ano, o imóvel foi comprado pela Previ, que finalizou a construção e foi proprietária do imóvel até a venda para a BR Properties. Desde a construção, os prédios sempre foram independentes e não tinham serviços compar tilhados e nem ligação entre eles. Além disso, ambos os edifícios eram murados, o que impedia o trânsito interno de pessoas.

Três décadas e meia mais tarde, a Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini foi totalmente urbanizada, se tornando um polo consolidado de escritórios. A região passou a ser considerada como um centro de negócios, ou seja, uma região centralizada, que oferece infraestrutura para atender às necessidades dos ocupantes por edifícios mais moder nos. Assim, os prédios do Complexo e sua concepção ficaram aquém da necessidade urbana atual, que preza por espaços conectados, compartilhados e que atendam às demandas da comunidade do entorno, além das especifi cações técnicas mais modernas exigidas pelos ocupantes.

O retrofit do Complexo Centenário

Em 2017, a aquisição do Complexo Centenário representava uma oportunidade única de retrofit e de revitalização. Como os dois prédios que compõe o Complexo Centenário não tinham ligação entre si – apesar de fazerem parte da mesma matrícula – eles tinham “vidas” completamente independentes. Essa foi uma das principais premissas do projeto de retrofit: fazer a integração entre os dois edifícios e torná-los, efetivamente, um Complexo. Todo o projeto foi concebido por meio da parceria com os escritórios de arquitetura Athié Wohnrath e Arquitectonica – uma empresa de arquitetura global sediada em Miami e parceira internacional da Athié Wohnrath –, contando com as premissas idealizadas pela BR Properties. O conceito foi pensado com base no sharing economy, que consiste em espaços e recursos compartilhados e maior valorização da experiência. Assim, entre várias intervenções, foi realizada a abertura do complexo ao público, que poderá acessar o boulevard do empreendimento por meio das ruas laterais que o cercam, dinamizando completamente os espaços públicos e privados.

A criação do boulevard que integrará o térreo dos edifícios é mais uma opção de descompressão, de consumo e de serviços para a região e, principalmente, para os ocupantes. Trata-se de um conceito consolidado, que favorece a integração dos espaços e insere o complexo na dinâmica da cidade, facilitando a mobilidade e proporcionando serviços que atendem às demandas da nova economia, que preza pelo compartilhamento e pela colaboração. O resultado é uma área viva e que funciona 24 horas por dia, todos os dias da semana.

O projeto de retrofit englobou, entre outros quesitos, a renovação de toda área comum do empreendimento; a reforma do lobby do Edifício Plaza Centenário; a reforma completa da fachada e do interior do Edifício Centenário; o reforço estrutural do Edifício Centenário para a retirada de quase a totalidade de seus pilares internos, permitindo uma ocupação open space e a maior eficiência de ocupação; a substituição da infraestrutura principal de ambos os edifícios, tais como automação, ar condicionado (incluindo a central de água gelada), geradores, sistema de emergência e incêndio, elevadores, entre outros, melhorando a operação ao mesmo tempo em que reduz custos; e a obtenção da certificação LEED Gold.

Além da reforma dos edifícios existentes na aquisição, foi construído um edifício garagem – que adicionou mais 400 vagas de automóveis ao empreendimento – e espaços para 13 lojas e 4 quiosques na área comum, que irão proporcionar diversos serviços, incluindo alimentação e atividade física, tanto para os usuários diretos quanto para os usuários indiretos do Complexo. O Complexo Centenário teve, ainda, os acessos de veículos integrados, permitindo a entrada e saída de veículos tanto pela Av. das Nações Unidas quanto pela Rua Flórida, uma das vias laterais.

Todo o Complexo recebeu, ainda, uma nova infraestrutura de acessibilidade, conquistando a certificação
Guiaderodas, programa que reconhece as melhores práticas de acessibilidade no mundo. Ter o local certificado pelo Guiaderodas significa estar apto para atender às necessidades de quaisquer pessoas, com o objetivo de garantir acesso universal.

Em resumo, o Complexo Centenário passou por um cuidadoso processo de retrofit, que proporcionou renovação e atualização de suas especificações técnicas, reinserindo os edifícios no mercado Triple A de escritórios da cidade. “Antes de começarmos o retrofit, tivemos o cuidado de nos reunir com os locatários do Plaza Centenário e com os moradores dos edifícios do entorno para apresentar o projeto, os prazos e os benefícios que seriam gerados para a condomínio e para a região. Tivemos uma receptividade excelente.”, explica Felipe Guazzelli, vice-presidente de Locações da BR Properties.

O Edifício Centenário

Atualmente, os escritórios são considerados muito mais do que simples espaços de trabalho. Para atrair e reter talentos, é preciso que os prédios estejam preparados para a nova força de trabalho que chega ao mercado com novas demandas e que buscam experiências compartilhadas e layouts adaptáveis, que prezam pelas novas dinâmicas, com variedades de espaços para diferentes atividades. Os prédios, bem como os escritórios, devem ser adaptados às novas tecnologias, que facilitam a comunicação entre os colaboradores, agilizam processos, melhoram a gestão e trazem mais eficiência de custo. Foi nessa linha que a BR Properties transformou um condomínio que até então estava esquecido no tempo em um condomínio moderno e atualizado, capaz de atrair empresas que buscam se instalar em um escritório bem localizado, com especificações Triple A e com a comodidade dos serviços dentro do próprio condomínio.

O retrofit do Edifício Centenário abrangeu a troca da fachada, a atualização de instalações e, principalmente, a adaptação da laje, tornando-a mais eficientes para acomodar diferentes layouts de escritórios. Para esse último ponto, o primeiro dos pressupostos foi fazer a utilização do piso elevado nas lajes, o que aumenta a flexibilidade da mudança de layouts dos escritórios, no entanto, tem como resultado a redução do pé-direito. Então, com o intuito de compensar a perda do pe-direito, optou-se por conceber um espaço com arquitetura de interiores mais disruptiva, por meio do forro aparente, ou seja, sem forro modular, ganhando aproximadamente 70 cm de pé direito.

Para aumentar a eficiência de ocupação e o aumento do lease spam (espaço entre o core do edifício e as janelas), foram retiradas linhas de pilares internos que faziam com que o lease spam de 12 metros fosse dividido em seis vãos. Para isso, foi realizado o reforço estrutural do imóvel, permitindo a retira da de linhas internas de pilares que dividiam as lajes. Como resultado, tem-se lajes com 2.600 m² e com alta eficiência e flexibilidade para qualquer tipo de ocupação, tornando-se uma ocupação singular na região da Berrini.

Também foi necessário adequar o projeto à nova legislação e ao novo código de obras vigente na cidade de São Paulo. Para isso, foi realizada toda a adequação, que abrangeu desde a troca dos elevadores até a adaptação de todo e sistema de sprinklers e combate a incêndio.

Após o processo de retrofit, o Edifício Centenário somou, aproximadamente, 16.500 m² de área locável total, composta por térreo e cinco pavimentos com áreas para escritórios.

O Edifício Plaza Centenário

O Plaza Centenário também é conhecido como Robocop, apelido que ganhou devido ao design arrojado de sua fachada construída em metal e vidro, modelo pouco usado na época de sua entrega, em 1995. Trata-se de uma torre que chama muita atenção, por ser um arranha-céu que alcança a marca de 139 metros de altura e possui 32 andares de escritórios, com lajes que medem aproximadamente 1.300 m² de área locável e possuem máxima eficiência, sem nenhuma intervenção de pilares, além de uma vista espetacular da Marginal Pinheiros, do bairro do Brooklin e dos arredores.

Para o retrofit do edifício, foram considerados itens como a renovação do lobby principal – que acumulava mais de 20 anos sem reforma – além da renovação e da modernização de toda infraestrutura do prédio, como automação, elevadores, ar condicionado, elétrica e outros, bem como o projeto para a construção de um novo auditório multifuncional que possibilita diversas formas de uso.

Localização e transporte

O Complexo Centenário está localizado às margens do Rio Pinheiros, próximo à Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini e à Avenida Doutor Chucri Zaidan, em um dos principais eixos de escritórios da cidade e do país. Nas imediações estão, ainda, os shoppings D&D e Nações Unidas, além de uma ótima rede de hotéis, com bandeiras como Hilton e Sheraton. Por estar localizado na Marginal Pinheiros, o complexo proporciona fácil acesso às principais regiões da cidade e às principais rodovias do estado de São Paulo.

Em relação ao transporte público, a localização é atendida por uma vasta gama de linhas de ônibus, por meio da Avenida das Nações Unidas (Marginal Pinheiros) e da Av. Engenheiro Luís Carlos Berrini, contando, ainda, com a Estação Berrini de trem (CPTM), que se encontra a apenas 15 metros de distância do complexo e que permite a interligação com algumas das principais linhas de metrô da cidade.

Para os usuários de bicicletas e patinetes, a região oferece rede de ciclovias e ciclofaixas, contando com vias do tipo na própria Marginal Pinheiros e na Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, entre outras de ligação. Para atender a esse público, o Complexo Centenário possui bicicletário com vestiários para uso dos seus inquilinos.

Sustentabilidade

Todo o retrofit do Complexo foi projetado considerando os requisitos da Certificação LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) nível gold, selo internacional concedido pelo órgão USGBC (United States Green Building Council) para empreendimentos sustentáveis. Entre as iniciativas sustentáveis está a reutilização da água de chuva, tanto para vasos sanitários quanto para mictórios, além da adição de dispositivos economizadores em válvulas e torneiras, gerando uma economia superior a 45% em comparação a um projeto convencional. Também foram utilizadas diversas estratégias que visam a eficiência energética, como por meio da instalação de  equipamentos de ar-condicionado de alto desempenho, luminárias de baixo consumo e vidros eficientes. A arquitetura e a composição das fachadas promovem o aproveitamento da iluminação natural e as luminárias das áreas comuns (incluindo o edifício garagem e o subsolo) do empreendimento foram totalmente substituídas por lâmpadas de LED, que promovem economia energética (além de não utilizarem mercúrio em sua composição). O resultado é uma redução de cerca de 20% no consumo de energia em comparação aos empreendimentos convencionais.

Administração própria dos ativos do portfólio

A gestão condominial dos imóveis do portfólio da companhia é feita diretamente pela BR Properties, com foco em redução de custos de operação para os ocupantes; comunicação direta e transparente com os locatários; aumento da confiança na relação entre as partes; eficiência de gestão de seus ativos; valorização dos ativos; e implantação de serviços acessórios e de conveniência para a utilização de seus locatários, tais como: estacionamento, alimentação, academia, mobilidade, entre outros.

Em julho de 2017, em virtude da mudança de gestão do condomínio – que passou a ser gerido pela BR Properties – bem como da implantação de novos processos operacionais e da transição dos prestadores de serviços para parceiros corporativos da BR Properties, foi apresentada uma redução imediata de cerca de 15% do valor do condomínio. Já no primeiro semestre de 2019, após o processo de retrofit do Plaza Centenário, as novas instalações, tais como subestações elétricas, prumadas hidráulicas, central de água gelada, ar condicionado, elevadores, automação predial, entre outros sistemas, proporcionaram aos locatários do edifício reduções de cerca de 30% nos custos específicos, se consideradas as mesmas bases iniciais.

Confiança e oportunidade

Além de todos os pontos abordados neste texto, é preciso entender que o Complexo Centenário pertence e é administrado por uma das maiores empresas de investimentos imobiliários do Brasil. Isso significa que o ocupante tem a garantia de boas instalações e bons serviços, tudo isso assinado por uma empresa que tem total transparência de suas atividades. Para saber mais sobre o Complexo Centenário, entre em contato pelo e-mail locacoes@brpr.com.br.

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