Buildings chega ao Chile

Foto: Iblinova

Os detalhes do mercado do primeiro país a receber a expansão internacional da empresa

São mais de 12 anos de Buildings, dos quais tive o prazer de acompanhar um a um, juntamente com o crescimento da empresa e da nossa colaboração para o mercado. Crises vieram e passaram, na medida em que o mercado se adequava a elas, e lá estávamos nós, sempre direcionando o nosso trabalho para a melhoria contínua. E é interessante perceber que esse crescimento foi natural, claro, sempre com muito trabalho e análise, mas natural.

Desta forma, conseguimos diversas conquistas nos mercados com os quais nos propusermos a trabalhar.
Hoje, temos uma base de dados de que abrange todo o território brasileiro, com dados macros e com detalhes de cada uma das torres comerciais e dos condomínios de galpões logísticos que estão na nossa base de dados. Mais do que isso, temos, ainda, um ótimo sistema de atualização desses dados, bem como as melhores ferramentas para que os players possam acessar e explorar eles. Nesse caminho, conseguimos, entre outras conquistas, fazer com que os dados estejam disponíveis para diversas camadas e portes de empresas e profissionais, sem esquecer as necessidades específicas de cada um deles. E, ainda assim, sei que vamos evoluir mais ainda, segundo as necessidades do mercado e, por que não dizer, superando as expectativas.

Tudo isso representa o perfil de trabalho da Buildings e a consolidação do nosso trabalho no Brasil, o que nos permite seguir para outros objetivos de forma muito mais sustentável, mantendo a qualidade e aprimorando o trabalho que já existe. Mas sempre conversamos internamente para entender o que podemos fazer em prol do crescimento da empresa, e há certo tempo chegamos a uma conclusão, sobre a qual vou falar neste texto: expansão internacional, algo que sempre visualizamos, mas não estávamos em tempo de realizar, até então. Uma parte dessa intenção de expandir tem a ver com o fato de que muitos dos nossos clientes no Brasil também atuam em outros países e nos pediam para ter a qualidade nos nossos dados também fora do país.

Depois de conversarmos bastante sobre as localidades para as quais poderíamos estender o nosso trabalho, entendemos, inicialmente, que a melhor escolha era o continente sul-americano. Posto isso, ainda precisávamos entender para qual país expandir primeiramente, com o objetivo de fazer isso com a mesma qualidade a atenção que fizemos no Brasil. A partir deste ponto, entendemos que era preciso listar diversos fatores que indicaram o melhor lugar, tais como a economia local, o funcionamento do mercado, a necessidade de acesso aos dados, os players locais, entre outros.

Todas as questões discutidas foram importantes para a nossa escolha, afinal, trata-se da nossa forma de trabalhar: sempre analisar todos os pontos envolvidos. Depois de entender diversos cenários e analisar todos os possíveis países, chegamos à conclusão de que o melhor país para o início da expansão era o Chile. Trata-se de um país territorialmente grande, mas com apenas 18 milhões de habitantes, menos do que a população da Grande São Paulo. Mas esse é apenas um detalhe da nossa escolha. O que mais nos fez entender que o país era a melhor opção para o início desse trabalho de expansão é a situação econômica e política estável, além da boa segurança jurídica. Embora uma onda de protestos tenha sido iniciada perto da segunda semana de outubro, devido ao descontentamento com as políticas públicas, é válido lembrar que a nossa análise foi feita em outubro de 2018, quando essa situação não existia. Ainda assim, continuamos nosso trabalho sem grandes interferências e a tendência é que essa crise não interfira no cenário macro do país. O próximo passo, a escolha da cidade, não foi difícil: Santiago. Assim como acontece com a cidade de São Paulo, no Brasil, é a capital que concentra a maior parte do mercado. Ainda assim, trata-se de mercado pequeno quando comparado com a cidade de São Paulo, mas muito bom e moderno. Enquanto a capital paulista tem cerca de 3 mil edifícios, no Chile temos de 700 a 800 torres comerciais, que formam um setor bem profissional, com ótimas consultorias e presença de boa parte das marcas que também estão no Brasil.

Mudanças

Com a decisão tomada, precisávamos entender como estruturar a expansão. Entendendo que era preciso fazer isso com a mesma qualidade e cuidado que fizemos no Brasil, decidimos que eu mesmo faria isso e esse é um dos principais pontos desse trabalho: resolvi encarar esse desafio, algo que me lembrou bastante o começo da Buildings. Com a minha presença, conseguimos garantir pontos fundamentais para a solidificação da operação, tais como o conhecimento real do mercado local, o contato com os players, a escolha dos melhores profissionais para a equipe, entre outros.

Essa lembrança do começo da Buildings foi muito real para mim, mas, na prática, existem algumas diferenças óbvias, já que a Buildings já possui uma metodologia de trabalho clara e eficiente. Isso não significa, de forma alguma, que foi só chegar ao Chile e aplicar a mesma forma de trabalho. Tivemos que pensar em muitos outros pontos, tais como a moeda diferente, as medidas, o idioma e as fichas técnicas dos empreendimentos. Existem muitas diferenças que devem ser consideradas quando estamos em outro mercado. No Chile precisamos considerar, por exemplo, alguns fatores diferenciados para a ficha técnica, como o sistema de calefação e outros, como os relacionados à questão sísmica.

É claro que todas as diferenças já eram previstas, mas lidar com elas foi algo que nos fez criar, também, uma metodologia para seguirmos com a expansão internacional que estamos projetando. Contudo, uma das novidades da Buildings no Brasil já foi aproveitada para a coleta de dados no Chile. No lançamento do Buildings Mobile, nosso aplicativo para smartphones, implementamos, também, uma ferramenta para os nossos pesquisadores, para que eles possam inserir as informações dos empreendimentos na base de dados diretamente pelo celular. Foi com base nesse sistema que mapeamos o mercado chileno.

A expansão internacional é algo que sempre visualizamos, mas não estávamos em tempo de realizar, até então. Uma parte dessa intenção de expandir tem a ver com o fato de que muitos dos nossos clientes no Brasil também atuam em outros países e nos pediam para ter a qualidade nos nossos dados também fora do país.

É importante dizer que para classificar o mercado do Chile utilizamos a classificação Buildings. Esse é um ponto importante, pois os players globais podem entender a qualidade dos empreendimentos em suas pesquisas, identificando e comparando-os com os que já são conhecidos. Ou seja, se certa empresa aluga em um empreendimento classe A no Brasil, ela tem mais facilidade para encontrar um classe A no Chile, com a segurança de que a qualidade é equivalente.

Mercado local

O mercado imobiliário chileno conta com algumas consultorias tradicionais que estão presentes em outros países, incluindo algumas que atuam no Brasil, mas também existem as locais. Em relação às incorporadoras, a situação é diferente: o mercado é formado por empresas locais. Ainda assim, muitas delas possuem atuação em outros países da América Latina, mas nos que utilizam o idioma espanhol. E é fácil perceber que existe uma sinergia de negócios entre as ações nas diferentes nações.

Quando entendemos isso, logo questionamos como as empresas multinacionais encontram locações adequadas. Sabemos que muitas incorporadoras atuam globalmente para conseguir levar o padrão esperado pelas multinacionais. No Chile, essas empresas conseguem ser atendidas da forma que precisam, ou seja, os incorporadores locais conseguem entregar empreendimentos de alta qualidade para atender à demanda. E tudo isso acontece, em grande parte, com o capital local. O edifício mais alto da América Latina, o Sky Costanera, fica no Chile, e é um exemplo disso, já que foi construído por uma incorporadora local. E é válido destacar que as construções possuem alta tecnologia, até mesmo no que diz respeito às características sísmicas locais.

Mas existe um detalhe em relação às ocupações dessas grandes empresas globais: a maior parte delas estão presentes com operações de filiais e em locações menores. Existem, por exemplo, empresas multinacionais que ocupam uma ou duas lajes corporativas de cerca de mil metros quadrados cada, ao contrário do que vemos na cidade de São Paulo. O que consegui constatar foi que as sedes dessas empresas multinacionais na América Latina estão em São Paulo ou na Argentina. A exceção são os bancos e as seguradoras, que ocupam mais espaço devido à necessidade de mais espaço operacional.

Mas um dos dados mais interessantes do mercado chileno é a vacância. Em Santiago, temos cerca de 4.5% de taxa de vacância, chegando a 3% nas áreas nobres. Historicamente, esses números já foram mais altos, chegando a 11%, mas de alguns anos para cá seguem em queda. Como esse movimento de queda já aconteceu, temos preços pedidos que já subiram. Ainda assim, os valores são próximos aos aplicados no Brasil quando realizamos a conversão da moeda.

Essa situação é reforçada, ainda, pela falta de terrenos para incorporações novas, sobretudo nas regiões nobres. A atividade construtiva e as entregas do mercado ocorrem atualmente, mais em regiões de expansão, fora dos principais centros comerciais, algo parecido com a expansão para Alphaville no mercado paulista, mas com somas baixas de metragens. Ainda assim, temos pouca movimentação neste sentido: no ano de 2019, até o fechamento mais recente, foram apenas 16 mil metros quadrados entregues. Empiricamente, como uma observação pessoal, tenho a impressão de que existe um controle proposital da situação, ou seja, existe um equilíbrio que é fruto da contenção proposital na atividade construtiva e nas entregas, o que permite certo controle em relação aos preços.

Regiões e qualidade

O centro de Santiago lembra algumas características do centro da cidade de São Paulo, sobretudo por concentrar muitos pontos turísticos históricos e até mesmo em relação à arquitetura, com prédios mais baixos e “colados” um no outro. Mas, diferentemente do centro de São Paulo, não existe uma situação latente de abandono, por mais que seja uma região que possui vendedores ambulantes e grande circulação. Para o nosso mercado, o local não atribui uma boa imagem corporativa e concentra mais operações de retail e de nichos específicos, como de advocacia, devido à proximidade dos fóruns. Na sequência, temos a região de Providência, uma região intermediária que é equivalente à região da Paulista, em São Paulo. Nesta, temos empreendimentos melhores, mas antigos, com torres construídas nas décadas de 1970 e 1980.

Um dos dados mais interessantes do mercado chileno é a vacância. Em Santiago, temos cerca de 4.5% de taxa de vacância, chegando a 3% nas áreas nobres. Historicamente, esses números já foram mais altos, chegando a 11%, mas de alguns anos para cá seguem em queda.

Ao lado de Providência está Las Condes, que é equivalente à região da Faria Lima em São Paulo. A localidade possui muitos edifícios novos e bons, como resultado de um boom imobiliário que aconteceu nos últimos 20 anos. Por isso, Las Condes é chamada localmente, informalmente, de Sanhattan, uma mistura de Santiago com Manhattan. No encontro de Providência e Las Condes, está o Sky Constaneira e, não muito longe dele, está o Parque Titanium, que abriga quatro torres extremamente atuais e modernas. E isso se repete ao longo da região, com muitas torres classe A que, embora sejam mais baixas, estão presentes em grande quantidade. Na região, temos, também, um “coração”, ou seja, uma parte que é ainda mais nobre, com edifícios entregues recentemente. Ainda em relação à qualidade, o mercado local considera a sustentabilidade como um pré-requisito e utiliza as mesmas certificações que são empregadas no Brasil e globalmente.

A chegada da Buildings

A Buildings já está presente no Chile por meio do CRE Tool e do Buildings Mobile, produtos que são foco da nossa expansão internacional. As mesmas informações que são disponibilizadas no Brasil – bem como os detalhes de cada uma das torres, os contatos, as empresas, o histórico, entre outras tantas – também são disponibilizadas para o mercado chileno e para os nossos clientes globais. Segundo nossas pesquisas, o mercado local precisava de uma solução como essa. Assim como acontecia no mercado paulistano quando iniciamos o trabalho no Brasil, as pesquisas do setor chileno eram encomendadas e realizadas para finalidades específicas. Ou seja, não existiam dados independentes que pudessem ser acessados pelos players a qualquer momento. Também como acontecia no Brasil, as consultorias ou os setores de pesquisas das empresas gastam muito tempo coletando dados, o que atrasa ou diminui o tempo para a análise efetiva das questões que precisam ser tratadas. Além disso, oferecemos uma pesquisa mais detalhada, torre a torre, dado a dado, algo que não existia em muitas das pesquisas que eram realizadas, justamente por não se tratar do core business das empresas que as faziam.

Com a chegada da Buildings, o setor chileno pode contar com uma empresa que possui uma metodologia solidificada para pesquisa, bem como com as melhores ferramentas para acessar e cruzar esses dados. Além disso, a nossa chegada resolve uma lacuna de mercado que também existia no Brasil, que diz respeito aos players menores que precisam de acesso a alguns dados. Ou seja, agora todos os profissionais e empresas, de qualquer porte, conseguem ter acesso a todos os dados macro e micro que oferecemos.

Da mesma forma que fizemos no Brasil, a nossa intenção é democratizar as informações do mercado imobiliário corporativo chileno, atribuíndo mais transparência para o setor e reduzindo os custos de pesquisa para as empresas. E, novamente, esse é o grande motivo pelo qual eu mesmo, como sócio proprietário da Buildings, estou no comando dessa expansão, para garantir a qualidade em todo e qualquer detalhe, bem como para entender corretamente a demanda do mercado, as dificuldades, as particularidades e, até mesmo, para garantir a boa apresentação da Buildings e dos nossos produtos.

Sobre esse último ponto, quero finalizar compartilhando uma situação recorrente nas minhas reuniões de apresentação para os players do Chile: sempre que chego para uma reunião, a outra parte parece irredutível, argumentando que não precisa dos nossos produtos. Contudo, ao final da apresentação, ao presenciarem o nível de detalhes que oferecemos, muitos me perguntam quando podem começar a usar. Ou seja, chegamos ao mercado do Chile de forma bem parecida com o começo da Buildings no Brasil, oferecendo algo que sequer era imaginado, mas que se torna fundamental a partir do momento em que existe.

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