As movimentações das empresas | 3° Buildings Exclusive

No dia 24 de maio de 2018, a equipe Buildings se reuniu com 200 dos seus clientes no EZ Towers, na cidade de São Paulo, para comemorar os 10 anos da empresa no mercado e para apresentar os dados e análises da pesquisa trimestral do setor. Além da comemoração, o 3º Buildings Exclusive levou aos players participantes boas perspectivas de retomada do setor, não somente por meio dos dados do trimestre, mas também devido às novas análises apresentadas. Além disso, o evento, mais uma vez, serviu como ponto de encontro para networking.

Depois da recepção, para abrir o evento, o diretor da Buildings, Fernando Libardi, agradeceu a todos pela presença no encontro e apresentou um vídeo que mostrou, rapidamente, a história da empresa no mercado. Na sequência, tive o prazer de apresentar, novamente, os dados atualizados da Buildings.

Primeiramente, constatamos que depois de um tempo de queda, mais precisamente desde 2016, a vacância no mercado classe A de São Paulo voltou a crescer no 1º trimestre de 2018. Contudo, a explicação para isso não é um movimento de desocupações, até por que tivemos um recorde na absorção líquida nesse período e, sim, a alta entrega de novo estoque. Neste ponto, é preciso fazer uma observação à parte. No primeiro trimestre de 2018, 10 empreendimentos classe A foram entregues em São Paulo.

Desses, cinco foram entregues pré-locados, reforçando a ideia da melhora no cenário econômico e no mercado imobiliário comercial em si. A análise que apresentei no evento, com base nos resultados da pesquisa Buildings, mostra que o mercado tem o menor volume de atividade construtiva em 10 anos, 440 mil m² (classe A). Se levarmos em consideração que o mercado imobiliário trabalha com médio e longo prazo, esse número acende um alerta para a falta de espaços nos próximos anos, principalmente em um mercado que ocupa bastante e devolve pouco.

Ainda com essa visão macro, neste trimestre resolvemos mostrar aos nossos clientes outra análise, que revelou diferenças entre algumas regiões da cidade de São Paulo. Na edição passada do nosso encontro, mostrei um gráfico que explicou o que chamamos de changing point, ou seja, em qual ponto de vacância a média de preços pedidos começa a subir ou cair. Especificamente para São Paulo, chegamos em 10%. Isso significa que os preços começam a subir quando o indicador, em processo de queda, chega próximo a esse número. Para tirar a prova dessa tese, que foi construída com base no histórico da cidade, analisamos as regiões separadamente. A região Faria Lima está com taxa de vacância em 12,5%, próximo aos 10%. Com isso, observamos que os preços pedidos estão estáveis. Já na região Vila Olímpia, a queda na taxa de vacância de 14,7% no trimestre anterior para 10,2% no primeiro trimestre de 2018 impulsionou o aumento de preços de R$ 90 por metro quadrado locado ao mês para R$ 102. A região Berrini, por sua vez, teve um crescimento na taxa de vacância, de pouco mais de três pontos percentuais, chegando a 20,8% e, com isso, uma queda no preço pedido, de R$ 91 por metro quadrado ao mês no trimestre anterior para R$ 80.

No Rio de Janeiro, a situação ainda é outra, mesmo que a vacância em empreendimentos classe A tenha apresentado uma queda, de 47,5% para 44,7%. Trata-se de um número ainda elevado e uma melhora depende, basicamente, de uma resposta macro. Com isso, a queda nos preços pedidos de aluguel no ano passado foi de R$ 15 por metro quadrado, o que é bastante para o mercado carioca. Alguns players que participaram do evento confirmaram as dificuldades atuais de se trabalhar no Rio de Janeiro, já que existem poucas empresas com novas demandas. As movimentações que acontecem acabam sendo de expansões isoladas. Mesmo assim, notamos que existe certo otimismo, ainda em fase de observação de mercado. Uma das conversas sobre o Estado do Rio de Janeiro durante o evento abordou que o mercado fluminense tende a estar um pouco atrás do mercado paulista em relação ao tempo. Um dos participantes chegou e mencionar que o movimento de flight to quality, que já está acabando em São Paulo (abordarei isso na sequência), está começando por lá.

Para finalizar a apresentação sobre a visão geral do trimestre, abordei o mercado de galpões logísticos. Em relação a todo o Brasil, temos uma vacância de 25%, estabilizada, por hora. No Estado de São Paulo, a vacância caiu de 28,2% no último trimestre de 2017 para 25,5% no começo de 2018. No Rio, a vacância cresceu, de 27,7% para 30,5%, no mesmo período.

O grande desafio no mercado de condomínios industriais e logísticos é conter o novo estoque. Por esse tipo de imóvel possuir características que facilitam a construção, principalmente no fato velocidade, comparado com escritórios, e também pelo fato do mercado brasileiro, comparado com outros mercados internacionais, ainda ser relativamente pequeno, o volume de entregas é constante e quase sempre maior do que a absorção líquida, o que impossibilita grandes movimentos de queda de vacância. Apenas nos últimos 03 trimestres que vimos a absorção líquida no estado de São Paulo ser maior que o novo estoque.

Movimentações de mercado

Um dos nossos grandes desafios nessa edição especial do Buildings Exclusive, provavelmente o principal, era apresentar um conteúdo inovador, uma análise que fizesse sentido e agregasse para os players participantes, já tão acostumados em ver gráficos de evolução de vacância e outros índices.

Nesse sentido, nossa decisão foi realizar uma análise qualitativa para entender o tão falado movimento flight to quality. De todas as movimentações que ocorreram nos últimos trimestres, o que de fato tinha essa característica, que foram expansões, quais movimentações foram “laterais”, ou seja, para empreendimentos de mesma classe e mesma metragem. E será que, ainda em 2018, estamos vendo as transações com as mesmas características? Para respondermos essas perguntas, decidimos analisar transação por transação de 2017 e comparar com a amostra que temos até Maio de 2018. Analisamos, então, 448 movimentações do ano de 2017 e 124 de 2018, até o fechamento do dados da apresentação na primeira quinzena de Maio. O resultado foi o seguinte:

 

Nesta análise, notamos que 30% das movimentações aconteceram por causa das expansões de empresas que já ocupavam espaços em prédios classe A. As que se mudaram para metragens praticamente iguais ou reduziram os seus espaços somaram 5%. Contudo, a maior quantidade de transações, 65%, é resultado de empresas que passaram a ocupar empreendimentos classe A, vindas de corporates B, C, offices, casas, ou imóveis de outros tipos, o que caracteriza o flight to quality, além da parcela de empresas que foram criadas nesse ano e já ocupam edifícios classe A.

Depois de mostrar algumas movimentações de destaque que analisamos, parti para a análise do começo de 2018 e, neste ponto, a mudança apareceu. Para o grupo que realizou flight to quality, a porcentagem de 2018 é de 39,5%. Ou seja o movimento não é mais o principal responsável pelas movimentações de mercado. Isso significa que podemos ter uma sequência na retomada de preços e, provavelmente, um pouco menos de flexibilidade nas negociações. Outra notícia boa é que as empresas que mudaram por redução ou mudaram mantendo a metragem representaram apenas 2,5% das movimentações de 2018, até agora. Por fi m, os 58% restantes são compostos por movimentações de expansão de empresas que já ocupam classes A e aumentaram as operações. Trata-se de uma ótima notícia, não somente para o nosso mercado, já que demostra uma retomada de crescimento.

Na sequência, apresentei algumas das movimentações de 2018 e uma análise específica do grupo que realizou flight to quality. Essa análise mostrou que em 2017 67%das empresas que saíram de prédios classe B ou C e foram para torres single A, enquanto 33% foram para A+ (AA e AAA). Em 2018, 80% ocuparam singles A e 20% foram para A+. Com isso, entendemos que o movimento flight to quality desaqueceu principalmente no mercado A+, enquanto nos edifícios single A ainda existe movimentações desse tipo.

A quantidade de movimentações no mercado mostra um recuo em 2018. Em 2017, tivemos 37 transações por mês, sendo 448 no ano todo. Em 2018, considerando os cinco primeiros meses do ano, tivemos 25 transações por mês.

Por fim, depois da apresentação desses e de outros números, finalizei falando sobre as principais perspectivas para o nosso setor. Primeiramente, esperamos uma vacância de 17% no mercado classe A de São Paulo ao final do ano. No Rio de Janeiro, ainda é preciso que a economia macro seja recuperada para que a vacância caia. Para o mercado industrial, temos boas perspectivas, mas um volume alto de entregas pode fazer com que a vacância suba e o preços caiam. Esse fator é relevante, pois sabemos que temos muitos condomínios de galpões em projeto, esperando uma melhora do mercado para serem construídos. Por fim, concluímos que 2018 será um ano no qual teremos empresas expandindo, com redução de descontos e aumento nos preços das locações.

Aproveito o espaço na nossa revista para agradecer a presença dos nossos clientes no evento, bem como para agradecer a participação dos players que fi zeram com que a nossa rodada colaborativa, que aconteceu ao final da minha apresentação, fosse mais interessante e condizente com o que está acontecendo no setor. Agradeço também as empresas que nos apoiaram no encontro: Brookfield, Cushman & Wakefield, Hines, John Richard, LUCHE e RealtyCorp. Aguardo vocês no nosso próximo evento!

DEPOIMENTOS

Bia Salcedo, WeWork
“O evento foi fantástico. Encontrei a maioria dos players do mercado. Parabéns para a Buildings, pelo evento e pela informação muito boa.”

Daniel Batistela, Cushman & Wakefield
“O evento foi espetacular, um ponto de encontro do mercado. É bom para trocar ideias e para colaborar. Foi um sucesso, com os principais players e as principais empresas. Isso mostra que o mercado está ficando cada vez mais colaborativo e profissional. Parabéns para a Buildings e para todos os patrocinadores.”

Danilo Biajoli, Bresco
“O evento é muito importante para mantermos o networking atualizado, para entendermos o que está acontecendo no mercado com os nossos companheiros, concorrentes e amigos, bem como para entendermos as estratégias e o que os players estão imaginando sobre os próximos passos.”

Dirceu Junior, Pátria Investimentos
“Os dados passados pela Buildings são referências de mercado, que nos ajudam e auxiliam nas tomadas de decisões. São informações muito importantes para nós.”

Marcelo Santos, NAI Brasil
“O evento de 10 anos foi muito bem feito. Achei boa a análise qualitativa e acho interessante a Buildings fazer isso de forma sistemática. Por outro lado, tenho pena que o mercado não seja mais profissional e que não existam mais clientes acessando a Buildings. Informação é conhecimento. A Buildings vende informação e agrega conhecimento e quando o mercado entender isso vamos ter um setor mais transparente, profissional e mais rico para todos. Parabéns para a Buildings.”

Fernanda Barbosa, Hines
“Parabéns para a Buildings por mais esse evento. É o segundo que participo e está ainda maior. Está se tornando, cada vez mais, não somente uma ferramenta, mas também um lugar de networking.”

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