A situação dos FIIs

Evolução e perspectivas de crescimento do mercado de Fundos Imobiliários no Brasil

Iniciamos o ano de 2019 com boas perspectivas para o crescimento do mercado de fundos imobiliários (FIIs) no Brasil. Como economista do Clube FII, maior site do segmento do país, tenho a oportunidade de conversar com diversos atores que compõem esse mercado, como administradores, gestores, corretores de valores, analistas independentes, produtores de conteúdo e investidores. O otimismo é elevado e vem aumentando nos últimos meses. Cada um desses atores tem investido e alocado maior atenção nos fundos imobiliários, seja uma corretora que contrata um analista para cobrir o segmento, seja uma gestora que já planeja estruturar um novo fundo para ofertar no mercado.

O mercado de fundos imobiliários fechou o ano 2018 com aproximadamente 200 mil investidores, o que representa crescimento de quase 70% em relação a 2017, e volume histórico de negociação, que ultrapassou a marca de R$ 10 bilhões. Prestamos serviços para investidores pessoa física e identificamos um forte crescimento em todas as métricas, como: número diário de cadastros no site; postagens e comentários no fórum; visualizações e inscritos nas mídias sociais; e, claro, um aumento expressivo nos interessados nos sistemas de análise, relatórios e cursos.

A opinião consensual é a de que o início desta nova fase de crescimento é fruto da queda expressiva da taxa de juros Selic e das taxas de juros de longo prazo – verdadeira “inimiga” dos FIIs. Nossa percepção é a de que a reforma fiscal proposta pelo novo governo seja aprovada, o que permitirá não somente a manutenção dos juros em patamares historicamente baixos, mas principalmente, a retomada do crescimento econômico. O novo impulso para os fundos imobiliários dependerá da retomada consistente do crescimento do PIB que está vinculado à aprovação das reformas. Nos últimos meses, os preços dos ativos negociados em bolsa apontaram forte otimismo na concretização desta tese.

A seguir, apresento números publicados nos Boletins do Mercado Imobiliário, divulgados pela B3, que demonstram a evolução e indicam uma perspectiva positiva para o crescimento deste mercado.

Ofertas Públicas – ICVM 400: após um ano ruim, em 2016 – exatamente o momento que iniciou o atual ciclo de queda da Selic –, temos uma inversão em 2017 e 2018. No ano passado, foram 39 ofertas (ICVM 400), totalizando volume de R$10,2 bilhões.

Número de Fundos Registrados: Em linha com os dados anteriores, o número de fundos registrados (tanto os listados quanto os não listados) tiveram forte crescimento em 2018. Em contato com os gestores, a percepção é de continuidade do aumento ocorrido no ano passado.

Volume Anual de Negociação: O movimento também é capturado no indicador de liquidez. O volume anual de negociação na B3 passou de 5,6 bilhões para 10,2 bilhões de reais em 2018. O número de negócios também dobrou entre 2016 e o ano passado.

O que chama a atenção, também, é o aumento expressivo no lado da demanda por fundos imobiliários. O número de investidores de FIIs divulgados pela B3 demonstram que houve uma estagnação entre 2013 e 2016 (cerca de 100 mil investidores), mas, a partir do segundo trimestre de 2017, iniciamos uma forte inversão de cenário e fechamos 2018 com quase 200 mil investidores. Desta forma, temos de um lado investidores cada vez mais interessados em fundos imobiliários – até mesmo porque eles precisam encontrar alternativas para elevar seu retorno com os juros baixos – e, do outro lado, temos gestores dispostos e propensos a estruturar novas ofertas no mercado.

Por fim, em maio de 2018, com base em autorização do Conselho Monetário Nacional (CMN), o Banco central editou a Resolução 4.661, que estabeleceu novas diretrizes para investimentos imobiliários dos chamados fundos de pensão (entidades fechadas de previdência complementar). Os especialistas apontam um crescimento futuro do FIIs, dado que a resolução fixa um prazo de 12 anos para essas entidades venderem os imóveis em carteira ou transferi-los para FIIs. Essas transferências criam um novo vetor de crescimento e aumento da liquidez em nosso mercado.

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