A situação do Rio de Janeiro

O ano de 2018 chegou com sinalizações de melhorias no mercado imobiliário corporativo. Aparentemente, mesmo que a situação econômica e política no Brasil ainda não esteja definida, a recuperação do setor depois da crise é eminente, mostrando fortes sinais de que neste ano teremos a tão esperada virada de mercado, com taxas de vacância caindo e preços se estabilizando.

Trata-se de um fato que já era esperado. Obviamente, a recuperação vai ser sentida mais ou menos, dependendo dos investimentos que foram feitos antes e durante a crise. Existem, também, as empresas que esperam uma solidificação dos fatos para assumirem uma melhora, o que faz todo o sentido.

Falando sobre o cenário macro brasileiro, o setor de edifícios comerciais (empreendimentos perfil corporate) apresentou novo estoque de pouco mais de 70 mil m² na soma do terceiro e do quarto trimestre de 2017. Já no primeiro trimestre de 2018, esse número subiu para 230 mil m². No mercado de condomínios de galpões logísticos, também em relação a todo o país, o ano de 2017 revelou, no primeiro trimestre, absorção líquida negativa de pouco mais de 33 mil m². Contudo, nos trimestres seguintes houve uma recuperação. No terceiro trimestre, o número chegou a 362 mil m². Também nesse mercado, as perspectivas são de recuperação, com novo estoque de mais de 211 mil m² no primeiro trimestre de 2018.

Ainda que de forma tímida, os números revelam uma perspectiva de melhora. As alterações suaves nos indicadores mostram certa cautela, mas isso também é um bom sinal, uma vez que essa postura aponta para um crescimento embasado na observação de mercado e no cuidado nas tomadas de decisão. Invariavelmente, essa retomada está ligada diretamente à situação política e econômica do país. Do lado econômico, diversos fatores apontam para uma melhoria, com destaque para as previsões de crescimento do PIB divulgadas pelo Banco Central.

Enquanto em 2017 o crescimento foi de 1% em relação ao ano anterior, a projeção para 2018 está acima de 2%, segundo dados do Banco Central. Contudo, dentro desse cenário nacional, uma análise do estado do Rio de Janeiro pode ser feita separadamente, justamente por apresentar algumas diferenças em relação aos números nacionais, tanto no mercado de escritórios quanto no de condomínios de galpões logísticos. Os motivos dessas diferenças têm suas raízes nas altas expectativas pós Copa do Mundo e Olimpíadas, que acabaram não sendo totalmente atingidas, e à drástica redução de metragem ocupada pela Petrobras, o que impactou, também, na saída de empresas ligadas. Obviamente, toda essa situação foi agravada pela crise que afetou todo o Brasil. Com isso, quais são as análises e perspectivas para o Rio de Janeiro? Essas são questões para as quais muitos players buscam respostas reais. Para entender isso, analisamos os números da pesquisa Buildings, conforme você vai conferir a seguir.

ESCRITÓRIOS

Para falarmos sobre a atual situação do mercado do Rio de Janeiro, precisamos entender o histórico do estado. No primeiro trimestre de 2014, o novo estoque da capital fluminense foi de pouco mais de 100 mil metros quadrados, quando consideramos os empreendimentos de todas as classes, sobretudo devido às entregas na região da Barra da Tijuca. Voltando um pouco mais, vemos que no primeiro trimestre de 2013 essa entrega foi de 157 mil metros quadrados. Dentro de  todo esse contexto, vale lembrar que outro fato foi ainda mais importante do que a Copa do Mundo que aconteceu na cidade: a exploração do petróleo pré-sal, que foi discutida na mesma época. Em 2016, foi a vez dos Jogos Olímpicos, que também geraram certa expectativa. Contudo, o mercado, naquela época, já estava diferente.

Por causa das altas na entrega, o ano de 2016 começou com 14,89% de taxa de vacância e fechou com 19%, com desta-que, também, para uma queda no preço pedido de quase R$ 10 por metro quadrado. Esses números podem não parecer tão alarmantes, mas existe um motivo: são dados referentes a todo o mercado. Se analisarmos apenas os empreendimentos classe A (A, AA e AAA), a situação é outra: no primeiro tri-mestre de 2013 essa fatia de mercado entregou 153 mil metros quadrados. E foi naquele momento que a taxa de vacância começou a subir, chegando a cerca 47% em 2017 (47,37% no quarto trimestre). Obviamente, durante esses anos foram entregues mais empreendimentos classe A, a exemplo do que houve no segundo trimestre de 2017, que registrou 131 mil metros quadrados de novo estoque. Com isso, o mercado retraiu as novas entregas, somando ao estoque anual apenas 7.830 metros quadrados entregues no quarto trimestre. Essa retração, por sua vez, fez com que a taxa de vacância registrada no primeiro trimestre de 2018 apresentasse uma queda de 2.73% em relação ao trimestre anterior, com influência, também, de um aumento na ocupação e da ausência de novo estoque em edifícios corporate. Ainda sobre as movimentações do mercado Classe A na cidade, é importante destacar que o ano de 2018 começou com atividade construtiva de 87 mil metros quadrados.

Saindo um pouco dos números e indo para os fatos, é importante entender o contexto de todas essas mudanças. Devemos analisar separadamente dois fatos: os eventos esportivos e o pré-sal. No primeiro caso, notamos que existiram esforços para a estruturação para receber os eventos mundiais. Isso foi feito, obviamente não como projetado, mas foi feito. Nesse sentido, existiu a intenção de construir mais estrutura para o Estado para que, depois dos eventos, essa estrutura ajudasse no desenvolvimento das regiões do Rio de Janeiro. Nesse movimento, muitas empresas privadas acabaram fazendo investimentos. Ou seja, muitas delas entenderam que não se tratava apenas de atender corretamente e com estrutura a demanda dos eventos e, sim, de participar do tão falado legado para a região.

Como segundo fato, devemos analisar a descoberta do pré-sal, que causou certa euforia, inclusive no mercado imobiliário corporativo. A euforia pela descoberta foi seguida pela decisão da Petrobras, junto ao governo, de leiloar a concessão para a exploração. Ao mesmo tempo, a estatal era evidenciada em meio a escândalos de corrupção e, segundo a mídia, nem mesmo a venda das concessões para a exploração do recurso em Santos, no estado de São Paulo, ajudaram na situação financeira ruim.

Um dos fatos de maior impacto no mercado imobiliário corporativo do Rio se Janeiro, em meio a toda essa situação, a crise fez com que a Petrobras devolvesse, no início de 2016, locações em diversos estados. No Rio de Janeiro, cerca de 48 mil metros quadrados foram desocupados. Com isso, empresas que haviam se instalado em diversas regiões, incluindo a região central, também fizeram devoluções. Isso aconteceu, principal-mente, por que muitas empresas alugaram espaços justamente por trabalharem, de alguma forma, ligadas à Petrobras.

Essa situação causou, entre outras coisas, absorção líquida negativa. No terceiro trimestre de 2016, considerando os empreendimentos classe A, esse número ficou em pouco mais de 19 mil metros quadrados negativos; no primeiro trimestre de 2017, 80 mil metros negativos. Se considerarmos todo o mercado, os números são ainda maiores, como, por exemplo, 112 mil metros quadrados negativos no primeiro trimestre de 2017. Ao isolarmos somente os empreendimentos classificados como Outros (BB, B e C), é possível entender o que aconteceu. Durante seguidos trimestres, a absorção líquida nesses prédios foi negativa, resultado da migração de empresas para empreendimentos classe A. Ao analisarmos os detalhes, vemos que o não reajuste de valores de aluguel nos empreendimentos classificados como Outros, juntamente com a aproximação dos preços deles aos preços dos Classes A, foi um fator que permitiu essa migração.

Em relação aos preços pedidos, a redução, embora tenha sido gradual, aconteceu de forma notável. No segundo trimestre de 2013, a média de preço pedido em empreendimentos Classe A no Rio de Janeiro era de R$ 132,07 por metro quadrado, o recorde da cidade. Depois desse período, houverem quedas e aumentos, mas nada que retomou esse patamar. Mas foi em 2015, quando, no segundo trimestre o valor médio era de RS 122,46 por metro quadrado, que a queda começou, chegando, atualmente, a R$ 82,22 por metro quadrado.

Por fim, depois de todas essas movimentações, o mercado do Rio de Janeiro ainda precisa de certa cautela, mas os dados mostram indicadores que podem ser considerados como motivos para otimismo. Embora a taxa de vacância em empreendimentos Classe A esteja em 44,64%, a absorção líquida no primeiro trimestre de 2018 foi de 48.692 metros quadrados, e a absorção bruta fechou com 75.265 metros quadrados. Mas a questão que fica é se realmente é possível apostar na retomada.

Para entender isso, podemos mencionar alguns pontos. Se, por um lado, ainda temos certa instabilidade econômica e política, por outro existe uma sinalização de estabilidade, ainda que sem um período definido. Outro fator é, novamente, a venda de concessões, via leilão, da exploração do Petróleo pré-sal. A Agência Nacional de Petróleo, Gás Natural e Biocombustíveis (ANP) já fez rodadas de leilão para as áreas do pré-sal do Rio de Janeiro e vai continuar em 2018. Entre as polêmicas sobre vender ou não essas autorizações de exploração para a iniciativa privada global, o fato relevante é que a exploração deve gerar uma movimentação no mercado, pois as próprias empresas que detém as concessões vão precisar se alocar. Com isso, existe uma perspectiva de maior absorção, ainda que sem uma data definida. Obviamente, é preciso que o mercado tenha certa ponderação quanto às novas entregas, para que ocorra a absorção do estoque atual. Contudo, isso vêm acontecendo, já que o a cidade não apresentou novo estoque no primeiro trimestre de 2018, com atividade construtiva de mais de 116 mil metros quadrados.

Em uma visão otimista, o Rio de Janeiro acabou por criar uma boa infraestrutura para receber essa possível demanda, inclusive como resultado dos grandes eventos esportivos, bastando que o governo assuma a responsabilidade de manter a manutenção dessas áreas, a exemplo da região revitalizada do Porto Maravilha, que atualmente requer cuidados com a preservação do patrimônio público. Um dos principais desafios do poder público é melhorar a situação de segurança, para que as empresas possam se instalar nos empreendimentos vagos com a devida infraestrutura. Para isso, estão previstos gastos que somam R$ 11,5 bilhões – o maior orçamento histórico para a área –, segundo dados da Secretaria da Fazenda do Estado.

INDUSTRIAL

Embora o consumo também tenha influência no mercado de escritórios, no mercado industrial é um fator praticamente primordial para a ocupação. Isso acontece por que a maior parte da demanda por esse tipo de espaço acontece para operações logísticas de distribuição de produtos – inclusive por meio de e-commerce – e de matéria-prima.

Comparado ao mercado de escritórios, o setor industrial é novo no Brasil e começou a se formar justamente no mesmo momento em que houve uma alta no consumo, por volta do ano de 1997, ainda de forma bem tímida. Somente a partir de 2005, o crescimento, de fato, começou a acontecer. Contudo, o mercado do Rio de Janeiro não é tão expressivo quanto o de São Paulo, embora tenha crescido bastante desde então. Em 2014, por exemplo, considerando somente os condomínios de galpões de todas as classes, o estado possuía 30 condomínios de galpões, que somavam 1.4 milhões de metros quadrados. Hoje, são 43 condomínios em mais de 2.3 milhões de metros quadrados.

Por ser um mercado ainda pequeno e que é composto por empreendimentos com metragem geralmente extensa, qualquer alteração tende a surtir um efeito acentuado nos indicadores. Obviamente, a crise e o desemprego influenciaram bastante na queda do mercado, sobretudo pela redução do poder de consumo que de 2014 a 2016 caiu cerca de 9%. No primeiro trimestre de 2017, os 31 empreendimentos classe A (A, AA e AAA) do Rio de Janeiro somavam 1.7 milhões de metros quadrados. Contudo, neste mesmo período, apresentou absorção líquida negativa de mais de 58 mil metros quadrados. Ainda no mesmo ano, no quarto trimestre, mais um registro de absorção líquida negativa, de pouco mais de 41 mil metros quadrados. Porém, o ano de 2018 começou com sinais positivos: a absorção líquida foi de 30.7 mil metros quadrados. Isso pode ser um sinal de melhorias para o estado.

O mercado industrial do Estado, contudo, apresentou menores variações de preços em relação ao mercado de escritórios, ainda com taxa de vacância aumentando. Considerando todos os empreendimentos, o recorde na média de preço pedido no mercado do Rio de Janeiro aconteceu no segundo trimestre de 2014, quando chegou a R$ 24,48 por metro quadrado ao mês, com uma taxa de vacância de 10,94%. Considerando apenas os empreendimentos classe A, o recorde foi no mesmo ano, mas no quarto trimestre, quando alcançou R$ 24,41, com vacância de 16,56%. Atualmente, segundo os dados do primeiro trimestre de 2018, a média de preço pedido é de R$ 22,23, considerando todo o mercado, e de R$ 22,53 para os empreendimentos classe A.

Outra diferença notável que aparece ao analisarmos os números do mercado industrial do Rio de Janeiro é a grande área em projetos. No primeiro trimestre de 2018, são 4.4 milhões de metros quadrados em projeto em um mercado que apresenta 30,51% de taxa de vacância em 2.3 milhões de metros quadrados de estoque total. Trata-se de uma postura dos incorporadores que já pode ser considerada como comum e, provavelmente, explica as alterações não tão bruscas nos preços pedidos. Com os projetos em mãos, eles esperam uma melhoria da economia para, somente então, construírem mais.

O começo de 2018 revelou uma ponta de otimismo para o mercado. Contudo, o ponto de atenção é justamente a taxa de vacância, que segue crescendo desde o primeiro trimestre de 2017. Obviamente, a continuidade desse crescimento no primeiro trimestre deste ano tem influência do novo estoque. Mas é importante destacar que depois de uma absorção líquida negativa no último trimestre de 2017, de quase 38 mil metros quadrados, o ano de 2018 apresentou 14.5 mil metros quadrados de absorção líquida positiva, considerando todo o mercado do Rio de Janeiro.

Embora os números possam indicar uma melhoria, atualmente é correto dizer que a efetiva melhoria do mercado do Rio de Janeiro depende diretamente da retomada da economia. Diferentemente do que acontece em São Paulo, o estado ainda não apresentou força para reagir por meio da inciativa privada, ou seja, ainda depende bastante dos fatores externos. Mas assim como o mercado foi, também, prejudicado por todas as questões que envolvem a Petrobrás – já que as operações de exploração demandam espaços para equipamentos e afins –, ele pode ser beneficiado com as novas concessões para exploração do petróleo pré-sal, diferentemente do mercado paulista, que depende mais de uma retomada no consumo.

 

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