A evolução da região portuária fluminense

Como a retomada da economia deve ajudar na recuperação do mercado imobiliário corporativo no Porto Maravilha

A costa brasileira possui mais de 9 mil km, se considerarmos as saliências geográficas. Historicamente, esse fato é extremamente relevante, uma vez que esse foi o principal acesso para a colonização. Com a mesma importância, diversos trechos desta costa acabaram virando verdadeiros impulsionadores do crescimento das cidades e do país, sobretudo por causa dos portos, que sempre tiveram importância singular para a economia.

Ainda falando sobre história, não é segredo que uma das principais regiões portuárias do Brasil fica no Rio de Janeiro, onde hoje fica o Porto Maravilha. Trata-se do principal porto do Brasil do período colonial até o início da República, o que faz com que a região represente um importante polo cultural. Mas é importante entender a história por outro ponto de vista.

Inicialmente, a região se estabeleceu não somente por meio dos 1,2 milhão de metros quadrados de área de avanço para o mar, mas também como um centro comercial de suma importância, inclusive pela facilidade de ligação com o centro da cidade. Depois da ascensão da região, por meio de diversas fases, algumas movimentações mudaram negativamente a região – já em tempos mais próximos ao nosso –, tais como a desindustrialização e a construção do Elevado da Perimetral, nos anos 70, que favoreceu o isolamento, a degradação e o abandono da região.

Outro foco de desenvolvimento

Na sequência desses fatos, a cidade começou a se desenvolver mais em direção à Zona Sul e à Barra da Tijuca, ainda que com alguns problemas de mobilidade urbana. Obviamente, o mercado imobiliário corporativo da cidade cresceu junto com esse desenvolvimento em tais regiões, até certo momento. No quarto trimestre de 2005, início da série histórica da pesquisa Buildings, o mercado corporativo fluminense tinha apenas 5,03% de taxa de vacância, considerando todas as regiões da cidade e todas as classes (classe A e outros) do perfil corporate. Naquela época, o estoque total da cidade era de 3.8 milhões de metros quadrados. Esses números mostram o desenvolvimento que aconteceu nos anos anteriores, além da necessidade de novos espaços. Ainda no trimestre em questão, tínhamos estoque total de quase 160 mil metros quadrados na Barra da Tijuca, com apenas 0,47% de taxa de vacância, e mais de 600 mil metros quadrados na Zona Sul, com taxa de vacância de 3,77%. Na região portuária, a taxa de vacância superava a marca de 9%.

Em uma análise geral, as baixas taxas de vacância se mantiveram nos anos seguintes, ainda com crescimento de estoque. Contudo, o crescimento econômico do Brasil perto do ano de 2010 gerou uma necessidade de mais espaços corporativos. Tendo em vista um mercado já saturado e com taxas de vacância baixas – bem como a falta de terrenos nas regiões consolidadas –, a ideia foi, então, expandir o mercado para outras regiões. Um dos principais focos foi a região portuária.

Projetos e incentivos

Com a intenção de desenvolver um novo polo na cidade, inclusive para receber novos empreendimentos comerciais e, consequentemente, grandes empresas, era preciso, então, revitalizar a região portuária. Desde a década de 80, algumas ações foram tomadas para a revitalização da área, mas foi em 2009 que foi criada a Operação Urbana Consorciada Porto Maravilha. Trata-se de um modelo de Parceria Público Privada (PPP) que já ajudou na revitalização de diversas áreas no Brasil, com destaque para a cidade de São Paulo. Contudo, no caso do Porto Maravilha, trata-se de um desafio à parte.

A operação, além de abranger 5 milhões de metros quadrados, tem o comprometimento de valorizar a cultura e a história do local, mas também tem o compromisso de levar mais moradores para a região e estabelecer infraestrutura para a implantação de comércio e, claro, para o desenvolvimento do mercado imobiliário corporativo que, por sua vez, tem papel fundamental no crescimento.

Muitas estratégias foram aplicadas visando tais objetivos. Do lado cultural, o projeto encontra-se bem desenvolvido, a exemplo do Museu do Amanhã e do Museu de Arte do Rio (MAR), entre outros tantos exemplos. Da mesma forma, a região já recebeu empreendimentos hoteleiros e já possui um movimento turístico bem interessante. Contudo, ainda existem muitas questões relacionadas ao mercado imobiliário corporativo.

A disponibilização de terrenos, assim como todos os processos relacionados aos Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPAC), teve normas bem definidas, com base em lei específica. Não cabe aqui abordar especificamente essas questões, mas o fato é que a região já possui um estoque considerável de empreendimentos comerciais: mais de 300 mil metros quadrados. Durante cinco anos, do quarto trimestre de 2005 até o quarto trimestre de 2010, o estoque total da região portuária se manteve o mesmo, com pouco mais de 130 mil metros quadrados. No mesmo período, a taxa de vacância subiu de 9,87% para 12,48%, indicando um mercado ainda equilibrado.

No ano seguinte, já no primeiro trimestre, o estoque total caiu para pouco mais de 120 mil metros quadrados. Essa queda foi justificada por processos de retrofit, ou seja, os proprietários dos edifícios existentes resolveram investir em melhorias. Esses, juntamente com os novos ativos que estavam sendo construídos na região, somaram mais de 44 mil metros quadrados de atividade construtiva, indicando o começo da aposta na região. E essa movimentação continuou: no primeiro trimestre de 2014, a atividade construtiva já ultrapassava 127 mil metros quadrados. Na sequência, depois da entrega de mais de 35 mil metros quadrados, a taxa de vacância já era de 35% no segundo trimestre de 2014. Foi neste mesmo ano que o Port Corporate, empreendimento da Tishman Speyer, foi entregue. Até então, a região ainda não possuía muita referência em empreendimentos de alta qualidade, portanto, com preço mais alto também. Foi mais ou menos naquela época, então, que a região passou a mostrar, efetivamente, uma mudança no mercado imobiliário corporativo. Ou seja: em uma cidade com muitos empreendimentos antigos, a proposta do Porto Maravilha passou a ser oferecer lajes com mais qualidade e mais eficientes.

Momento do mercado

O objetivo do projeto de revitalização do Porto Maravilha é muito claro: estabelecer uma nova área para o desenvolvimento sustentável da cidade. Obviamente, o projeto também visou a realização da Copa do Mundo (2014) e dos Jogos Olímpicos (2016), mas esses eventos funcionaram apenas como incentivo para o desenvolvimento. Para promover esse crescimento da região, a PPP tem como foco a potencialização do lado cultural, a sustentabilidade, a mobilidade e outros conceitos. Para o mercado imobiliário corporativo, o que importa é ter uma boa estrutura para a implantação de empreendimentos e para o desenvolvimento das atividades a serem exercidas neles. Embora alguns apontem que esta parte ainda não está pronta, existem grandes empresas instaladas na região, como a L’Oréal, Bradesco, Nissan, Amil, Lojas Americanas, Faculdade Estácio, Granado, entre outras. Muitas ainda estão em empreendimentos mais antigos, mas uma parte considerável chegou recentemente para ocupar espaços nos novos empreendimentos.

Ainda assim, a situação da região é delicada. No quarto trimestre de 2016 a taxa de vacância estava em 80% (universo classe A da região), com média de preço pedido de R$ 100,23 por metro quadrado ao mês. Essa taxa de vacância está relacionada às entregas, mas não somente a isso. Durante o mesmo período, o Brasil enfrentou uma das maiores crises econômicas da história do país. Com isso, muitas empresas entregaram espaços, por encerramento de atividades ou redução de gastos, bem como impossibilidade de expansão, fazendo com que toda a cidade registrasse, em diversos trimestres, absorção líquida negativa. Ao mesmo tempo, a taxa de vacância nas regiões mais tradicionais, como Zona Sul e Barra da Tijuca, aumentava, enquanto os preços caiam.

No começo de 2017, a taxa de vacância na região central, por exemplo, estava em 18%, com média de preço pedido de R$ 86,08 por metro quadrado ao mês. Ou seja: muitas empresas preferiram ir para esses locais consolidados a escolherem um empreendimento no Porto Maravilha, que ainda era apontado como um local sem infraestrutura para receber empresas, por mais que esse fato fosse questionado ocasionalmente.

Embora o foco aqui seja analisar a região portuária, é válido destacar que a crise brasileira impactou fortemente toda a cidade, assim como aconteceu na cidade de São Paulo, o maior centro comercial do Brasil. Entre as principais regiões fluminenses, a crise parece ter impactado menos na Zona Sul, que teve o seu pico de taxa de vacância durante a crise no primeiro trimestre de 2017, chegando a 20,36%.

Mas, e agora?

As altas taxas de vacância da região portuária geraram muitas dúvidas no mercado por vários trimestres seguidos, inclusive por parte dos proprietários que investiram em incorporações. Contudo, não é cedo para dizer que podemos ter uma recuperação, ainda que esse processo aconteça lentamente.

Em um contexto geral, a saída da crise deve impulsionar o desenvolvimento econômico e isso, naturalmente, gera a necessidade de mais espaços corporativos. Ainda é cedo para quantificar essa nova ocupação e entender os tipos de demanda, bem como é cedo para entender se as taxas de vacância ainda vão cair mais em outras regiões antes da portuária. Mas o fato é que os números de tal região têm apresentado melhoras nos últimos trimestres. Toda e qualquer movimentação de mercado em tempos de recuperação ainda é suave, uma vez que as empresas envolvidas tomam decisões com mais cautela e com um menor impacto nos indicadores. Mas a taxa de vacância da região portuária, que outrora ultrapassou os 60%, hoje está em 40,56%. Ainda que seja uma taxa alta, ela representa a continuidade na queda em relação aos meses anteriores, desde o primeiro trimestre de 2018. Paralelamente, vimos, no mesmo período, preços com queda bem leve e crescimento na absorção líquida: no acumulado do ano de 2018, tivemos mais de 60 mil metros quadrados.

Se por um lado a retomada da economia aponta para um crescimento na ocupação, por outro a região portuária já possui empreendimentos para receber uma possível demanda, como o AQWA Corporate, pouco mais de 130 mil metros quadrados. No mesmo período, a taxa de vacância subiu de 9,87% para 12,48%, indicando um mercado ainda equilibrado.

A taxa de vacância da região portuária, que outrora ultrapassou os 60%, hoje está em 40,56%. Ainda que seja uma taxa alta, ela representa a continuidade na queda em relação aos meses anteriores, desde o primeiro trimestre de 2018.

No ano seguinte, já no primeiro trimestre, o estoque total caiu para pouco mais de 120 mil metros quadrados. Essa queda foi justificada por processos de retrofit, ou seja, os proprietários dos edifícios existentes resolveram investir em melhorias. Esses, juntamente com os novos ativos que estavam sendo construídos na região, somaram mais de 44 mil metros quadrados de atividade construtiva, indicando o começo da aposta na região. E essa movimentação continuou: no primeiro trimestre de 2014, a atividade construtiva já ultrapassava 127 mil metros quadrados. Na sequência, depois da entrega de mais de 35 mil metros quadrados, a taxa de vacância já era de 35% no segundo trimestre de 2014. Foi neste mesmo ano que o Port Corporate, empreendimento da Tishman Speyer, foi entregue. Até então, a região ainda não possuía muita referência em empreendimentos de alta qualidade, portanto, com preço mais alto também. Foi mais ou menos naquela época, então, que a região passou a mostrar, efetivamente, uma mudança no mercado imobiliário corporativo. Ou seja: em uma cidade com muitos empreendimentos antigos, a proposta do Porto Maravilha passou a ser oferecer lajes com mais qualidade e mais eficientes.

Momento do mercado

O objetivo do projeto de revitalização do Porto Maravilha é muito claro: estabelecer uma nova área para o desenvolvimento sustentável da cidade. Obviamente, o projeto também visou a realização da Copa do Mundo (2014) e dos Jogos Olímpicos (2016), mas esses eventos funcionaram apenas como incentivo para o desenvolvimento.

Para promover esse crescimento da região, a PPP tem como foco a potencialização do lado cultural, a sustentabilidade, a mobilidade e outros conceitos. Para o mercado imobiliário corporativo, o que importa é ter uma boa estrutura para a implantação de empreendimentos e para o desenvolvimento das atividades a serem exercidas neles. Embora alguns apontem que esta parte ainda não está pronta, existem grandes empresas instaladas na região, como a L’Oréal, Bradesco, Nissan, Amil, Lojas Americanas, Faculdade Estácio, Granado, entre outras. Muitas ainda estão em empreendimentos mais antigos, mas uma parte considerável chegou recentemente para ocupar espaços nos novos empreendimentos.

Ainda assim, a situação da região é delicada. No quarto trimestre de 2016 a taxa de vacância estava em 80% (universo classe A da região), com média de preço pedido de R$ 100,23 por metro quadrado ao mês. Essa taxa de vacância está relacionada às entregas, mas não somente a isso. Durante o mesmo período, o Brasil enfrentou uma das maiores crises econômicas da história do país. Com isso, muitas empresas entregaram espaços, por encerramento de atividades ou redução de gastos, bem como impossibilidade de expansão, fazendo com que toda a cidade registrasse, em diversos trimestres, absorção líquida negativa. Ao mesmo tempo, a taxa de vacância nas regiões mais tradicionais, como Zona Sul e Barra da Tijuca, aumentava, enquanto os preços caiam.

No começo de 2017, a taxa de vacância na região central, por exemplo, estava em 18%, com média de preço pedido de R$ 86,08 por metro quadrado ao mês. Ou seja: muitas empresas preferiram ir para esses locais consolidados a escolherem um empreendimento no Porto Maravilha, que ainda era apontado como um local sem infraestrutura para receber empresas, por mais que esse fato fosse questionado ocasionalmente.

Embora o foco aqui seja analisar a região portuária, é válido destacar que a crise brasileira impactou fortemente toda a cidade, assim como aconteceu na cidade de São Paulo, o maior centro comercial do Brasil. Entre as principais regiões fluminenses, a crise parece ter impactado menos na Zona Sul, que teve o seu pico de taxa de vacância durante a crise no primeiro trimestre de 2017, chegando a 20,36%.

Mas, e agora?

As altas taxas de vacância da região portuária geraram muitas dúvidas no mercado por vários trimestres seguidos, inclusive por parte dos proprietários que investiram em incorporações. Contudo, não é cedo para dizer que podemos ter uma recuperação, ainda que esse processo aconteça lentamente.

Em um contexto geral, a saída da crise deve impulsionar o desenvolvimento econômico e isso, naturalmente, gera a necessidade de mais espaços corporativos. Ainda é cedo para quantificar essa nova ocupação e entender os tipos de demanda, bem como é cedo para entender se as taxas de vacância ainda vão cair mais em outras regiões antes da portuária. Mas o fato é que os números de tal região têm apresentado melhoras nos últimos trimestres. Toda e qualquer movimentação de mercado em tempos de recuperação ainda é suave, uma vez que as empresas envolvidas tomam decisões com mais cautela e com um menor impacto nos indicadores. Mas a taxa de vacância da região portuária, que outrora ultrapassou os 60%, hoje está em 40,56%. Ainda que seja uma taxa alta, ela representa a continuidade na queda em relação aos meses anteriores, desde o primeiro trimestre de 2018. Paralelamente, vimos, no mesmo período, preços com queda bem leve e crescimento na absorção líquida: no acumulado do ano de 2018, tivemos mais de 60 mil metros quadrados.

Se por um lado a retomada da economia aponta para um crescimento na ocupação, por outro a região portuária já possui empreendimentos para receber uma possível demanda, como o AQWA Corporate, o Vista Guanabara, o Novocais do Porto, o Porto 130, o Porto Atlântico Business Square, entre outros. E o interessante dessa formação de estoque é justamente a oferta de espaços de diferentes classificações e com perfis diferentes de ocupação.

É preciso lembrar, ainda, que o projeto de revitalização incluiu uma melhoria no transporte, tanto no que diz respeito às vias quanto ao transporte público, inclusive devido ao Veículo Leve sobre Trilhos (VLT), que permite interligação com os demais modais da cidade.

Depois de tanta história, de tantas dúvidas e de tantos questionamentos, o único problema da região portuária do Rio de Janeiro parece ser a infraestrutura para receber os colaboradores das empresas. Em relação a esse ponto, é preciso entender que a revitalização da área é nova e que a chegada de restaurantes e de outros serviços pode demorar um pouco para acontecer. Ainda assim, já vemos movimentações. A área já possui opções de cafeteria e restaurantes que, embora não atendam a todas as áreas com proximidade, representam o começo desse tipo de negócio na região. Ainda sobre esse ponto, é válido ressaltar que a movimentação na região por causa da cultura é real e já acontece. Em um ciclo natural, a cultura deve impulsionar a gastronomia, assim como fez com a rede hoteleira.

Por fim, a melhoria do mercado imobiliário corporativo na região portuária fluminense é eminente. Embora ainda não seja possível dizer quando isso vai acontecer, é preciso entender que se trata de um avanço para a região que, até pouco tempo, gerava muito mais dúvidas. Mas, de toda essa história, é preciso destacar, novamente, que a proposta da região deve ser foco de atenção, já que no Rio de Janeiro temos poucos empreendimentos com a qualidade dos que estão sendo entregues na região portuária. São lajes que entregam conceitos modernos de ocupação, com boa infraestrutura, serviços, layouts inteligentes e flexíveis e todas as outras vantagens dos empreendimentos mais novos. E isso, sim, é um ponto que impulsiona muito a evolução do mercado e, por consequência, a atração de novas empresas, favorecendo ainda mais a retomada e a formação de um forte centro comercial.

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