Boas perspectivas para o mercado imobiliário corporativo

No 4º Buildings Exclusive, evento exclusivo para clientes da Buildings, foram reforçadas as boas perspectivas para o mercado imobiliário corporativo

No dia 31 de outubro de 2018 foi realizado, no Bloco B do empreendimento Atlas Office Park, na cidade de São Paulo, o 4º Encontro Exclusivo para Clientes Buildings, evento que já faz parte da agenda dos principais players do mercado imobiliário corporativo. Nesta quarta edição, novamente o networking foi um ponto forte e a quantidade de participantes superou as expectativas.

Assim como nos eventos anteriores, Fernando Didziakas, diretor da Buildings, foi o responsável por adiantar, com exclusividade, os resultados da pesquisa referente ao terceiro trimestre de 2018. Seguindo as previsões, o mercado imobiliário corporativo, em um cenário geral, continua melhorando de forma sólida e gradual.

Já no início da apresentação, Didziakas mostrou que todas as vacâncias, em todos os nichos do mercado, estão em queda em relação ao trimestre anterior. Em São Paulo, a taxa caiu de 18% para 17,7% e de 20,1% para 19,5% quando separados apenas os empreendimentos classe A. Contudo, algumas regiões merecem análises separadas. Na região da Faria Lima/Itaim Bibi, por exemplo, a vacância é de 9,98%, sendo que o preço médio pedido é de R$ 133 por metro quadrado ao mês. Na região da Paulista, temos 11,5% de taxa de vacância e média de preço pedido de R$ 108 por metro quadrado ao mês e, por fim,  na região Vila Olímpia a taxa de vacância é de 4,9%, com média de preço de R$ 96 por metro quadrado ao mês.

No Rio de Janeiro, ainda que a situação seja diferente em diversos aspectos, as vacâncias também caíram, de 23,1% para 22,8% no geral e de 45,6% para 43,8% nos classes A. Até mesmo no mercado de condomínios de galpões as taxas apresentaram queda: considerando todo o Brasil, a queda foi de 23,7% para 22,8%. Considerando somente o Estado de São Paulo, a queda foi de 24,3% para 23,9%.

Depois de apresentar as atualizações sobre estoque total, o diretor da Buildings seguiu para as projeções macro do mercado, antes de apresentar uma análise de ciclo. Em curto prazo, ainda para o final de 2018, a perspectiva é a de que o setor de escritórios classe A feche o ano com cerca de 17% de vacância, um número que, como veremos a seguir, representa um índice de passagem para uma queda projetada. Ainda no campo das projeções gerais, foi dito que o mercado industrial tem boas perspectivas, mas que o número de projetos que ainda estão no papel são um fator decisivo para uma compressão mais assertiva do setor.

Outro fato evidenciado na apresentação foi o de que as empresas ocupantes seguem no mesmo movimento apresentado na edição anterior do evento. A atualização revelou que 60% das movimentações Classe A foram de expansão, 35% ficaram a cargo de novas empresas ou empresas que fizeram flight to quality e apenas 5% reduziram seus espaços. Tais números se revelam positivos para a sequência na retomada de mercado.

Histórico

O momento principal da apresentação ficou a cargo das previsões. Contudo, para embasar as projeções, o ciclo histórico do mercado foi abordado segundo algumas divisões que indicaram os momentos do setor, com base na taxa de vacância. Essa análise tem como base o mercado classe A da cidade de São Paulo e é feita segundo a evolução da curva do indicador em questão, conforme demonstra o Gráfico 1.

Segundo a análise, a divisão 1 representa um mercado equilibrado dos dois últimos trimestres do ano de 2005 até o segundo trimestre do ano de 2006. Entende-se, então, que naquela época o mercado – com taxa de vacância entre 15% e 10% – possibilitava um bom balanceamento entre proprietário e locatário, ou seja, existia competitividade e, por outro lado, os locatários pagavam preços dentro de uma média boa para ambos os lados, sem grandes vantagens financeiras para os proprietários.

Nos anos seguintes, na divisão 2 (dos dois últimos trimestres do ano de 2006 até o primeiro semestre de 2012), a taxa de vacância seguiu em queda. Ainda que tenha subido em alguns momentos, como no ano de 2009, não ultrapassou 10%. Com isso, o mercado da época foi favorável para os proprietários, devido à alta demanda e à falta de espaços. Naquele momento, os preços começaram a subir, mas, em contrapartida, o bom retorno financeiro do setor gerou muitos investimentos, o que contribuiu para a situação que está exposta na divisão 3.

Embora a compreensão de que a taxa de vacância é inversamente proporcional ao preço pedido seja clara, o histórico mostra a situação de mercado com um detalhe interessante. A divisão 3 pode ser, para esse efeito, subdividida em outras duas fases. Inteira, compreende o aumento da vacância que foi observado do segundo semestre de 2012 até o segundo trimestre deste ano, ou seja, até o momento atual.

Com a alta de entregas no final do período anterior e com a situação de crise se instalando, os momentos seguintes foram favoráveis para os inquilinos. Essa mudança passou a ser notável a partir do começo do ano de 2012, quando a taxa de vacância começou a subir rumo a valores superiores a 10%.

Na primeira fase da divisão 3 (3A), o diretor da Buildings indicou um momento com excesso de oferta, o que favoreceu a queda de preços e as melhores condições para os locatários.

Na segunda fase, 3B, as mesmas condições eram presentes, mas com taxas de vacância ainda mais altas, perto de 25%.

Com a crise econômica mais acentuada e no auge, foi observada alta quantidade de flight to quality. Contudo, depois do ano de 2016, podemos observar o começo de uma queda, que deve seguir, segundo as projeções.

Perspectivas

Além das expectativas gerais para o mercado, expostas no começo da apresentação, Didziakas falou  especificamente sobre as previsões de evolução da vacância, além de comentar sobre alguns outros detalhes esperados para o futuro do setor.

Conforme demostra o Gráfico 2, a tendência – com base no ciclo – é a de queda, sendo que em 2021 a vacância deve chegar nas proximidades de 10%, taxa que revela um equilíbrio de mercado, assim como no início do ciclo histórico analisado.

Conforme o gráfico demonstra, essa queda deve ser gradual e, paralelamente, os preços devem ser retomados.

É válido destacar, ainda, que neste começo de queda existe a oportunidade de construir, para que es entregas sejam feitas em momentos de aumento de demanda.

Segundo as análises, os próximos anos não serão mais marcados por movimentos de flight to quality e, sim, de flight to price. Isso significa que os ocupantes, devido ao aumento nos preços pedidos, devem buscar locações classe A com preços mais baixos. Obviamente, não se trata de um movimento que deve representar todo o mercado, mas deve ser o caminho para muitas empresas que fizeram flight to quality. A explicação para isso é que hoje essas empresas ocupam espaços classe A, devido aos preços acessíveis aplicados no período anterior. Esses ocupantes, ao final dos seus contratos, vão procurar não reduzir a qualidade de suas ocupações, mas os proprietários vão subir os preços por causa do momento do mercado. Com isso, essas empresas devem procurar locações mais baratas. Mas é preciso entender que essas locações mais baratas não vão estar nos grandes centros comerciais.

E esse fato revela mais um detalhe sobre o futuro do setor. Obviamente, o preço mais baixo deve ser justificado com alguma característica que, neste caso, vai ser, em muitos casos, a localização. Ou seja, pode ser que exista a necessidade de empreendimentos classe A também em regiões secundárias. Por fim, em 2021, a projeção é a que o mercado seja equalizado e os preços não sejam favoráveis nem para proprietários e nem para ocupantes.

 

 

Rio de Janeiro

As últimas observações do mercado de escritórios do Rio de Janeiro indicaram que a cidade parece estar sempre um passo atrás de São Paulo em relação aos indicadores. Enquanto a taxa de vacância em São Paulo começou a apresentar queda no final do ano de 2016, no Rio esse movimento só teve início pouco tempo depois, em 2017.

Contudo, a taxa de vacância não é o indicador mais relevante do mercado fluminense, pelo menos não em um primeiro momento. Durante o tempo de crise, o trabalho de muitos proprietários foi o de reduzir preços e criar melhores condições para os locatários. Obviamente, essa postura, juntamente com a sinalização de uma retomada econômica, cria melhores condições para a recuperação. Mas o fato é que o Rio de Janeiro demorou para reduzir preços, ainda que essa estratégia tenha sido bem-sucedida em São Paulo. Atualmente, os valores da cidade seguem em queda, com preço médio pedido de R$ 88 por metro quadrado ao mês, considerando o mercado corporate classe A. Esse fator, aliado com a queda na taxa de vacância que iniciou no começo de 2017, tende a causar uma melhoria de mercado.

Mas não são somente esses os indicadores que devem ser motivos para otimismo. Além deles, Fernando Didziakas atualizou os dados sobre as movimentações de empresas especificamente no Rio de Janeiro. Como resultado, foi constatado que 41% das empresas que ocuparam espaços fizeram isso por movimento de expansão, 54% são de empresas novas ou flight to quality e apenas 5% mantiveram ou reduziram seus espaços. Ou seja, trata-se de um cenário favorável para reduzir a taxa de vacância, que chegou neste ano perto dos 50% para os classes A. Resumidamente, o diretor da Buildings explicou que, se a redução de preços continuar, o mercado fluminense deve ter muitas movimentações em 2019.

Industrial

As pesquisas do mercado de condomínios de galpões logísticos, como de costume, não apresentaram grandes alterações de indicadores, e sim nuances mais suaves, em comparação com o mercado de escritórios. Contudo, foi apresentada uma queda na taxa de vacância, que hoje está em 22,7%.

Para seguir a apresentação sobre esse mercado, o diretor da Buildings mostrou uma divisão de mercado que revelou detalhes bem interessantes. Neste setor, a localização é muito importante, por isso, o estudo considerou três grupos diferentes: até 50 km da cidade de São Paulo, de 50 km a 100 km da cidade de São Paulo e a mais de 100 km da cidade de São Paulo. Como primeira análise, foi constatado que o estoque aumenta gradualmente quanto mais perto da capital e, proporcionalmente, a taxa de vacância diminui. Na divisão de até 50 km de distância, o estoque total atual é de 6,7 milhões de metros quadrados, com 18,9% de taxa de vacância. No grupo que fica a mais de 100 km, são 1,5 milhão de metros quadrados, com 33,3% de taxa de vacância.

Outra parte da análise revelou, ainda, que os ocupantes pagam mais para estar mais perto da cidade de São Paulo. Enquanto nos que estão até 50 km de distância o preço médio é de R$ 20,04 por metro quadrado ao mês, nos que estão de 50 km a 100 km esse valor é de R$ 17,20 e nos que estão mais longe, a mais de 100 km, o preço médio é de R$ 14,60.

Ainda assim, a atividade construtiva aumenta quanto mais distante: são 340,5 mil metros quadrados em até 50 km, 385,1 mil metros quadrados de 50 km a 100 km e 463 mil metros quadrados em um raio maior do que 100 km. Ou seja, existe uma aposta no mercado, ainda que em locais mais distantes, com taxa de vacância mais altas e preços mais baixos.

DEPOIMENTOS 

“A Buildings tem uma ação extremamente importante no mercado com esses eventos. É importante não somente trocar informações, mas manter todos alinhados com essa informação. O mercado tem esse perfil que foi apresentado aqui, com essa evolução de curva, e essa análise pontual da Buildings contribui muito não somente para o mercado imobiliário, mas também para nós que somos construtores. Com isso, sabemos onde temos que atacar, se com reforma, novos clientes, prospecção, etc.

Tarcisio Freitas , Sempre Engenharia

 

“O evento é importante para nos atualizarmos sobre os dados do mercado. Por trabalhamos no setor, temos, sim, essas informações do dia a dia, mas no evento temos uma atualização do cenário geral. Essa 4ª edição foi especial para nós, por ter sido realizada no Altas Office Park, um empreendimento da SDI. Trouxemos as pessoas para conhecerem o empreendimento e a região do Jaguaré e estamos bem satisfeitos com isso. Em relação ao que foi apresentado, estamos alinhados com as perspectivas de melhoria. Neste ano, já conseguimos contratos com menos carência, com preços mais altos e menos descontos. Além disso, conseguimos renovações de contrato com acréscimo de 10% no valor de locação e esperamos, sim, mais melhorias no ano que vem, com o resultado das eleições e com a economia melhorando.

Lara Garcia, SDI

 

“É importante termos os indicadores de mercado apresentados aqui, isso ajuda no nosso dia a dia. Além disso, é sempre muito bom revermos as pessoas que atuam no cotidiano em outras empresas. Estamos otimistas também, assim como as pesquisas revelaram. Conseguimos ver um viés de melhora do mercado, com algumas regiões já com indicadores bempositivos, e compartilhamos essa visão. Achamos que 2019 vai ser um bom ano para o setor.

 Rogério Cerreti, Cushman & Wakefield

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